Informação Vinculativa proferida pela AT no âmbito do processo n.º 31026

Analisa a possibilidade de alienação de um imóvel adquirido para habitação própria e permanente, abandonado na sequência de um conflito de vizinhança e posteriormente arrendado, poder beneficiar do regime de exclusão de tributação das mais-valias por reinvestimento consagrado no artigo 10.º do Código do IRS.

Prevê a al. a) do n.º 1 do art. 10.º do CIRS que “Constituem mais-valias os ganhos obtidos que, não sendo considerados rendimentos empresariais e profissionais, de capitais ou prediais, resultem de: a) Alienação onerosa de direitos reais sobre bens imóveis”.

Por sua vz, o n.º 5 do referido art. 10.º prevê que “São excluídos da tributação os ganhos provenientes da transmissão onerosa de imóveis destinados a habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar, desde que verificadas, cumulativamente, as seguintes condições:

a) O valor de realização, deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para a aquisição do imóvel, seja reinvestido na aquisição da propriedade de outro imóvel, de terreno para construção de imóvel e ou respetiva construção, ou na ampliação ou melhoramento de outro imóvel exclusivamente com o mesmo destino situado em território português ou no território de outro Estado membro da União Europeia ou do Espaço Económico Europeu, desde que, neste último caso, exista intercâmbio de informações em matéria fiscal;

b) O reinvestimento previsto na alínea anterior seja efetuado entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores contados da data da realização;

c) O sujeito passivo manifeste a intenção de proceder ao reinvestimento, ainda que parcial, mencionando o respetivo montante na declaração de rendimentos respeitante ao ano da alienação;

d) (Revogada.)

e) O imóvel transmitido tenha sido destinado a habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar, comprovada através do respetivo domicílio fiscal, nos 12 meses anteriores à data da transmissão, ou, quando anterior, à data do reinvestimento previsto na alínea a), salvo se a inobservância deste período se tenha devido a circunstâncias excecionais, nos termos do n.º 23;

f) (Revogada.)»

Já o n.º 26 do art. 10.º determina que “Para efeitos da alínea e) do n.º 5 consideram-se circunstâncias excecionais, nomeadamente, as alterações da composição do respetivo agregado familiar por motivo de casamento ou união de facto, dissolução do casamento ou união de facto, ou aumento do número de dependentes.»”

Isto posto,

No caso em apreço o sujeito passivo adquirira o imóvel em 2021, juntamente com o cônjuge, nele fixando a sua residência habitual.

Durante o período em que ali residiu terá ocorrido um conflito grave, persistente e continuado com o proprietário de uma fração vizinha, que progressivamente passou a comprometer a utilização normal da habitação e a tranquilidade do agregado familiar.

Em dezembro de 2024 viu-se forçado a abandonar o imóvel e a fixar residência em casa de um familiar; em junho de 2025 instaurou ação judicial relacionada com o conflito, ainda pendente.

Procurando minimizar os prejuízos, arrendou entretanto o imóvel, sucedendo-se os contratos e os períodos de desocupação. Prevendo agora a respetiva venda, pretendia reinvestir o valor de realização na aquisição de nova habitação própria e permanente e questionava se, atentas aquelas circunstâncias excecionais e alheias à sua vontade, poderia ainda beneficiar do regime de exclusão.

Ora,

O enquadramento jurídico traçado pela Autoridade Tributária parte do óbvio: a alienação onerosa de direitos reais sobre bens imóveis gera mais-valias sujeitas a tributação. A exclusão prevista no n.º 5 do artigo 10.º do Código do IRS depende, porém, da verificação cumulativa de um conjunto de condições — o reinvestimento do valor de realização, deduzido da amortização de eventual empréstimo, em imóvel exclusivamente destinado a habitação própria e permanente; a sua concretização entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores à realização; e a manifestação da intenção de reinvestir na declaração de rendimentos do ano da alienação.

A estas acresce, desde a Lei n.º 56/2023, de 6 de outubro, o requisito da alínea e): o imóvel transmitido tem de ter estado afeto a habitação própria e permanente, comprovada através do respetivo domicílio fiscal, nos 12 meses anteriores à data da transmissão ou, quando anterior, à data do reinvestimento — salvo se a inobservância desse período se tiver devido a circunstâncias excecionais.

É precisamente nesta cláusula de salvaguarda que a Informação Vinculativa oferece o seu contributo mais interessante.

O n.º 26 do artigo 10.º enumera como circunstâncias excecionais as alterações da composição do agregado familiar por motivo de casamento ou união de facto, dissolução do casamento ou união de facto, ou aumento do número de dependentes — nenhuma delas verificada no caso.

Contudo, a Autoridade Tributária reconhece expressamente que o advérbio «nomeadamente» confere àquela enumeração natureza meramente exemplificativa, não esgotando as situações que, em abstrato, possam ser qualificadas como excecionais.

Fica assim afastada uma leitura taxativa da norma, o que abre espaço — em tese — ao reconhecimento de realidades como a invocada. O que a Administração recusa não é a admissibilidade abstrata do conflito de vizinhança enquanto circunstância excecional, mas a suficiência da respetiva alegação.

Com efeito, sublinha-se que a existência de um litígio, ou mesmo a instauração de ação judicial, não permite por si só concluir pela verificação de uma circunstância excecional. Seria necessário demonstrar, através de elementos concretos e objetivamente comprováveis, que a situação assumiu gravidade bastante para determinar, de forma efetiva, a inviabilidade da manutenção da habitação no imóvel, bem como o nexo causal entre esses factos e a alteração do domicílio fiscal.

Ora, a Requerente limitara-se a relatar o conflito e a manifestar disponibilidade para juntar documentação judicial, participações às autoridades e contratos de arrendamento — e a mera referência à existência de prova, adverte a Autoridade Tributária, não equivale à sua produção.

Sobre este ponto, a decisão convoca o n.º 1 do artigo 74.º da Lei Geral Tributária: as circunstâncias excecionais não se presumem, recaindo sobre quem as invoca o ónus de demonstrar os factos constitutivos do direito ao benefício pretendido.

Merece igualmente nota o plano procedimental. O pedido de informação vinculativa destina-se, por definição, à qualificação jurídico-tributária dos factos descritos pelo requerente, e o n.º 11 do art. 68.º da LGT prevê que, mostrando-se insuficientes os elementos apresentados, a administração tributária notifique o contribuinte para suprir a falta no prazo de 10 dias,

Tendo a Requerente declarado inteira disponibilidade para juntar a documentação que fosse considerada necessária, compreender-se-ia melhor o convite ao suprimento do que uma resposta desfavorável assente, no essencial, em insuficiência probatória.

Do ponto de vista prático, a decisão vale sobretudo como roteiro, de maneira a que quem pretenda invocar um conflito de vizinhança como circunstância excecional deve instruir o pedido com prova documental densa e datada, como por ex., participações e autos das autoridades policiais, queixas e certidões do processo judicial, comunicações à administração do condomínio e respetivas atas, medições de ruído ou relatórios técnicos, denúncias às entidades administrativas competentes, contratos de arrendamento e comprovativos da rotatividade de arrendatários — tudo ordenado de modo a evidenciar a cronologia do agravamento e a sua conexão com a saída do imóvel em dezembro de 2024, e respetivo enquadramento legal.

Recorde-se, por fim, que a informação vinculativa apenas vincula a Administração relativamente ao objeto do pedido e caduca em caso de alteração superveniente dos pressupostos de facto ou de direito e, em qualquer caso, quatro anos após a emissão, nada obstando à formulação de novo pedido devidamente documentado, nem, verificada a liquidação, ao recurso aos meios graciosos e contenciosos próprios, conforme n.ºs 14 e 15 do art. 68.º da LGT.

E, em bom rigor, a decisão proferida não obsta a que o Requerente venha a beneficiar do regime, desde que comprovada a situação excecional e que assim  seja enquadrada.

*

Conclui assim a AT que «[e]m consequência, e tendo em conta os factos e elementos efetivamente apresentados no pedido, (…) a Requerente não reúne os pressupostos necessários para beneficiar do regime de exclusão de tributação das mais-valias por reinvestimento previsto no n.º 5 do artigo 10.º do CIRS.»