Acórdão do T.R. de Coimbra, proferido no âmbito do processo n.º160/25.8T8PNI.C1, datado de 23 de junho de 2026

Analisa o momento em que o direito da empresa mediadora à remuneração se constitui, em caso de convenção de que a remuneração era devida pela conclusão do negócio visado e que seria paga em duas tranches de 50 % do valor total, a primeira aquando da assinatura do contrato-promessa de compra e venda e a segunda com a assinatura da escritura pública.

Na origem do litígio está um contrato de mediação imobiliária celebrado, sem regime de exclusividade, entre uma sociedade proprietária de um prédio misto e uma empresa de mediação imobiliária.

Em 17 de setembro de 2022, a mediadora comprometeu-se, através da respetiva angariadora, a procurar destinatário para a venda do imóvel pelo preço de € 980.000,00, obrigando-se o cliente a pagar, a título de remuneração, 5 % do valor da venda, acrescida de IVA à taxa legal de 23 %.

As partes acordaram expressamente que a remuneração era devida pela conclusão do negócio visado e que seria paga em duas tranches de 50 % do valor total, a primeira aquando da assinatura do contrato-promessa de compra e venda e a segunda com a assinatura da escritura pública.

Em 21 de junho de 2023 foi celebrado o contrato-promessa de compra e venda com os promitentes-compradores angariados pela mediadora, pelo preço de € 950.000,00, tendo o cliente entregado nessa ocasião a quantia de € 29.212,50, correspondente a 50 % da comissão acordada, acrescida de IVA.

O negócio definitivo não chegou, porém, a concretizar-se, tendo o promitente-vendedor devolvido por inteiro o sinal recebido em 24 de agosto de 2024 e interpelado a mediadora, em 6 de outubro do mesmo ano, para a restituição do adiantamento. Perante a recusa, foi instaurada ação declarativa, julgada procedente em primeira instância, que condenou a mediadora a devolver a quantia recebida, acrescida de juros à taxa comercial desde a data da interpelação.

A questão colocada em sede de apelação circunscreveu-se, assim, à interpretação do artigo 19.º, n.º 1, da Lei n.º 15/2013, de 8 de fevereiro, o qual dispõe que a remuneração da empresa é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação ou, se tiver sido celebrado contrato-promessa e no contrato de mediação imobiliária estiver prevista uma remuneração à empresa nessa fase, é a mesma devida logo que tal celebração ocorra. Sustentava a recorrente que, tendo sido celebrado o contrato-promessa e estando contratualmente previsto o pagamento de metade da comissão nesse momento, a quantia recebida lhe pertencia definitivamente.

O Tribunal da Relação de Coimbra não acompanhou esta leitura. Partindo da constatação de que o negócio merecedor de comissão pode, na mediação imobiliária, ser o simples contrato-promessa ou apenas o contrato definitivo, consoante o que resulte da interpretação do concreto contrato de mediação, o acórdão fixa como regra que o direito da mediadora à remuneração só nasce com a conclusão e perfeição do negócio querido pelo cliente. 

Reconhece-se, é certo, que as partes gozam de liberdade para estipular uma remuneração autónoma pela celebração do contrato-promessa, o qual pode, por si só, satisfazer o interesse do cliente e marcar o momento constitutivo do direito da empresa. Situação bem distinta, porém, é aquela em que, sendo a remuneração devida apenas com a celebração do negócio visado, as partes se limitam a antecipar, total ou parcialmente, o momento do respetivo pagamento para a celebração do contrato-promessa, assinalando dessa forma a vinculação recíproca à celebração do contrato prometido.

O segmento final do n.º 1 do artigo 19.º da referida Lei reporta-se, na leitura acolhida pela Relação, exclusivamente ao momento — à fase — em que é devido o pagamento, e não à aquisição ou constituição do direito à remuneração próprio do contrato de mediação.

Daí que a conclusão do contrato visado não marque apenas o momento em que a remuneração é exigível, sendo simultaneamente o facto constitutivo do direito da empresa a ser remunerada.

O acórdão sublinha, em reforço, que só para os casos de exclusividade o legislador previu, excecionalmente, no n.º 2 do preceito, que a mediadora tenha direito à remuneração sem concretização do negócio visado, exigindo ainda aí a prova de que a não concretização se ficou a dever a causa imputável ao cliente proprietário ou arrendatário trespassante.

Entendimento diverso — permitindo à mediadora fazer sua a quantia recebida na fase promissória mesmo quando o negócio visado se frustra — equivaleria a fazer depender a aquisição do direito à remuneração da celebração do contrato-promessa e não do negócio que o contrato de mediação tinha por objeto, subvertendo a regra que o legislador quis erigir em princípio.

Revertendo à matéria de facto provada, o Tribunal concluiu que as partes não afastaram o regime-regra: ficou assente que a remuneração era devida pela conclusão do negócio visado, tendo-se apenas fracionado o respetivo pagamento em dois momentos, e que a quantia entregue na data do contrato-promessa o foi expressamente a título de adiantamento da comissão acordada. Estava-se, pois, perante uma simples antecipação de pagamento, e não perante a estipulação de uma remuneração autónoma pela celebração da promessa.

Não se tendo realizado o contrato definitivo, a apelante não tem direito a fazer sua a quantia adiantada, encontrando-se obrigada a restituí-la. O recurso foi julgado improcedente e a decisão recorrida confirmada, por unanimidade.

A orientação seguida alinha-se com o entendimento firmado pelo Supremo Tribunal de Justiça no acórdão de 13 de fevereiro de 2025, proferido no processo n.º 2086/23.0T8FAR.E1.S1, expressamente convocado quer na sentença quer no acórdão ora anotado, e cujo sumário afirma, em termos praticamente coincidentes, que a antecipação convencionada do pagamento respeita à fase do pagamento e não à constituição do direito, devendo a mediadora restituir as quantias recebidas se o contrato definitivo não vier a realizar-se.

A solução mostra-se, aliás, coerente com a economia global do artigo 19.º do RJAMI, cujo n.º 3 impõe expressamente, quando o cliente seja potencial comprador ou arrendatário, a devolução das quantias cobradas a título de adiantamento por conta da remuneração acordada caso o negócio não se concretize. Ainda que essa norma não seja diretamente aplicável ao cliente proprietário, o critério que dela se extrai — o de que os adiantamentos seguem a sorte do negócio visado — confirma que o legislador não pretendeu converter o pagamento antecipado em aquisição definitiva da retribuição.

Do ponto de vista prático, a decisão tem consequências relevantes na redação dos contratos de mediação imobiliária. Se a empresa mediadora pretende assegurar uma retribuição pela celebração do contrato-promessa independentemente do desfecho do negócio definitivo, não basta prever que uma tranche da comissão é paga nesse momento: torna-se necessário estipular, de forma inequívoca, uma remuneração autónoma pela promessa, identificando-a como contrapartida de um resultado próprio e não como parcela antecipada da comissão devida pela venda.

Cláusulas que, como a dos autos, associem o pagamento faseado a uma remuneração devida pela conclusão do negócio visado serão interpretadas como mera antecipação, com o consequente dever de restituição em caso de frustração do contrato definitivo — sem prejuízo, naturalmente, do regime especial do n.º 2 do artigo 19.º nos contratos celebrados em regime de exclusividade.

Merece, por fim, registo autónomo um segmento final do acórdão que extravasa a matéria substantiva.

O Tribunal deixou consignado que a recorrente não explicava nem justificava juridicamente a sua asserção, invocando jurisprudência do Supremo Tribunal de Justiça e das Relações que confirmaria a sua posição sem indicar onde tal jurisprudência poderia ser encontrada e sem que nenhuma das decisões indicadas tivesse sido localizada, sucedendo o mesmo com as referências genéricas a autores e a supostas obras doutrinais. Qualificando a peça como um diálogo jurídico vazio com a contraparte e com o Tribunal, a Relação, havendo indícios de recurso a inteligência artificial na formalização da apelação e a solicitação da recorrida, determinou o envio de cópia do acórdão à Ordem dos Advogados para os efeitos tidos por adequados. 

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Sumário:

"I. No contrato de mediação imobiliária, o direito da mediadora à remuneração só nasce com a conclusão e perfeição do negócio visado, em conformidade com a regra ínsita na primeira parte do nº 1 do art. 19º da lei nº 15/2013, de 8.2 (RJAMI), daí que a conclusão do contrato visado com a mediação não só marca o momento em que a remuneração é devida, como também é o facto constitutivo do direito da empresa à retribuição acordada;

II. Ou seja, o art. 19º, nº 1, estabelece apenas o vencimento antecipado da remuneração no caso de o vendedor e o interessado celebrarem um contrato-promessa e o contrato de mediação prever o pagamento da remuneração logo nessa fase, na expectativa de que, em condições normais e com grande probabilidade, ao contrato-promessa se seguirá a celebração do contrato prometido, daqui não resultando que se tenha constituído o direito da mediadora à remuneração, o qual continua dependente da conclusão e perfeição do negócio definitivo."

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