Algumas notas relativamente à aquisição de imóveis - a importância do PIP [Pedido de Informação Prévia]

Não raras vezes, quando se pretende adquirir um imóvel tem-se em vista a sua alteração, por forma a adaptar o imóvel, ou a propriedade, às nossas necessidades e aos nossos desejos.

Para esse efeito, ainda que o imóvel se encontre legalizado – quer através da respetiva licença de utilização, quer pelo facto (devidamente certificado) de ter sido construído em data em que não era exigível licença de utilização, pelo respetivo regulamente municipal ou do Decreto-Lei nº 38382/51, de 7 de agosto, que aprovou o Regulamento Geral das Edificações Urbanas (RGEU), sem que tenha sido executada posteriormente qualquer obra de ampliação da área coberta ou de ampliação da área de construção, nem obras de alteração da cércea, da forma do telhado ou dos alçados, tal facto poderá ser irrelevante, considerando a pretensão em alterar o já existente.

[Veja-se que, de acordo com o  art. 1.º do referido Decreto-Lei, “A execução de novas edificações ou de quaisquer obras de construção civil, a reconstrução, ampliação, alteração, reparação ou demolição das edificações e obras existentes, e bem assim os trabalhos que  Impliquem alteração da topografia local, dentro do perímetro urbano e das zonas rurais de protecção fixadas para as sedes de concelho e para as demais localidades sujeitas por lei a plano de urbanização e expansão subordinar-se-ão às disposições do presente regulamento.§ único. Fora das zonas e localidades, a que faz referência este artigo, o presente regulamento plicar-se-á nas povoações a que seja tornado extensivo por deliberação municipal e, em todos os casos, às edificações de carácter industrial ou de utilização colectiva”]

Para tanto, dever-se-á ter em consideração uma panóplia de legislação relacionada com as obrigações e condicionantes decorrentes do enquadramento do prédio, por exemplo, nas zonas REN (Reserva Ecológica Nacional [Decreto-Lei n.º 166/2008, de 22 de Agosto), RAN (Reserva Agrícola Nacional [Decreto-Lei n.º 73/2009, de 31 de Março]), do respetivo PDM (Plano Diretor Municipal) e o SGIFR (Sistema de Gestão Integrada de Fogos Rurais [Decreto-Lei n.º 82/2021, de 13 de Outubro)].

Assim, para decidir relativamente à aquisição, ou não, da respetiva propriedade com vista a edificar as respetivas pretensões, torna-se essencial compreender o que é possível, ou não, construir no local, relevando para esse efeito, em regra, as informações prestadas pelos vendedores, pelo intermediário imobiliário, pelos serviços do Município (em regra do departamento de urbanismos e ordenamento do território, de gestão e ordenamento urbanístico, ou só de urbanismo), e pelos arquitetos.

Sucede que, relativamente aos primeiros - vendedores -, irão em regra basear a sua opinião manifestada (e publicitada) nas informações que lhes forem prestadas pelos serviços municipais ou pelos mediadores imobiliários [sendo que estes últimos irão basear a sua informação, em regra, também nas informações que lhes forem prestadas pelos serviços municipais].

Mas, e se as informações publicitadas ou mencionadas estiverem erradas?

Em relação aos vendedores, sendo erradas as informações publicitadas, e sendo tal facto apenas e só detetado posteriormente, haverá fundamento para anular o negócio, desde logo de acordo com as regras sobre o erro sobre o objeto do negócio, prevendo o art. 251.º do Código Civil que “O erro que atinja os motivos determinantes da vontade, quando se refira à pessoa do declaratário ou ao objecto do negócio, torna este anulável nos termos do artigo 247.º”, e o art. 247.º que “Quando, em virtude de erro, a vontade declarada não corresponda à vontade real do autor, a declaração negocial é anulável, desde que o declaratário conhecesse ou não devesse ignorar a essencialidade, para o declarante, do elemento sobre que incidiu o erro”.

Sucede que, para tanto, em regra será necessário que os vendedores tenham conhecimento da efetiva pretensão dos adquirentes, ou então que seja completamente impossível edificar no local.

E será também necessário que as informações / finalidade / viabilidade construtiva seja colocada por escrito, por forma a comprovar a transmissão da mesma.

Verificados os pressupostos da anulação do negócio, ainda assim terão os adquirentes de recorrer à via judicial por forma a obterem a anulação do negócio.

Já relativamente aos mediadores imobiliários, recaem sobre estes diversos deveres, com relevo para o assunto perante os clientes e destinatários, determinando o n.º 1 do art. 17.º da Lei n.º 15/2013, de 8 de fevereiro, que

A empresa de mediação é obrigada a:

a) Certificar-se, no momento da celebração do contrato de mediação, que os seus clientes têm capacidade e legitimidade para contratar nos negócios que irá promover;

b) Certificar-se da correspondência entre as características do imóvel objeto do contrato de mediação e as fornecidas pelos clientes;

c) Propor aos destinatários os negócios de que for encarregada, fazendo uso da maior exatidão e clareza quanto às características, preço e condições de pagamento do imóvel em causa, de modo a não os induzir em erro;

d) Comunicar imediatamente aos destinatários qualquer facto que possa pôr em causa a concretização do negócio visado.

Violando estes deveres, incorrerá em responsabilidade civil, em quantum a determinar também pela via judicial.

Já os arquitetos estão igualmente vinculados a diversos deveres, relevando para o efeito os deveres de competência – prevendo o n.º 1 do art. 49.º do Estatuto da Ordem dos Arquitetos que “O arquitecto deve exercer a sua profissão com eficácia e lealdade, aplicando nela todo o seu saber, criatividade e talento, tendo particularmente em atenção os interesses daqueles que lhe confiem tarefas profissionais” e a al. c) do n.º 2 do referido artigo que “O arquiteto deve, em especial: Assegurar a veracidade das informações que prestam”.

A violação destes deveres poderá determinar que esteja sujeito a processo disciplinar, bem como que responda pelos danos causados.

Por fim, consultando os respetivos serviços municipais, estes irão prestar informação mais genérica, e de acordo com a parte que lhes cabe a eles, sem qualquer valor vinculativo, enquadrando essencialmente a propriedade no PDM e referindo as condicionantes gerais de acordo com o PDM.

Ou seja,

Adquirindo uma propriedade com a intenção de a alterar, por forma a adaptar o imóvel, ou a propriedade, às suas necessidades e aos seus desejos, baseando-se em informação não vinculativa, poderá causar imensos problemas aos adquirentes, sendo necessário para resolver eventuais problemas envolver-se numa batalha que dura anos, e despender custos avultados, para, no final, volvidos vários anos, ter a possibilidade de reverter a situação ao estado original, obtendo uma compensação que dificilmente cobrirá os transtornos e danos causados.

Por esse motivo existe o chamado PIP – Pedido de Informação Prévia, o qual decorre, desde logo, dos princípios da colaboração da administração com os particulares, da transparência, da boa administração e da participação.

Como tal, prevê o n.º 1 do art 14.º do Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de Dezembro, que qualquer interessado pode pedir à câmara municipal, a título prévio, informação sobre a viabilidade de realizar determinada operação urbanística ou conjunto de operações urbanísticas diretamente relacionadas, bem como sobre os respetivos condicionamentos legais ou regulamentares, nomeadamente relativos a infraestruturas, servidões administrativas e restrições de utilidade pública, índices urbanísticos, cérceas, afastamentos e demais condicionantes aplicáveis à pretensão.

Por sua vez, o n.º 2 do art. 14.º do referido Decreto-Lei determina que o interessado pode, em qualquer circunstância, designadamente quando o pedido respeite a operação de loteamento em área não abrangida por plano de pormenor, ou a obra de construção, ampliação ou alteração em área não abrangida por plano de pormenor ou operação de loteamento, requerer que a informação prévia contemple especificamente os seguintes aspetos, em função da informação pretendida e dos elementos apresentados:

a) A volumetria, alinhamento, cércea e implantação da edificação e dos muros de vedação;

b) Projeto de arquitetura e memória descritiva;

c) Programa de utilização das edificações, incluindo a área total de construção a afetar aos diversos usos e o número de fogos e outras unidades de utilização, com identificação das áreas acessórias, técnicas e de serviço;

d) Infraestruturas locais e ligação às infraestruturas gerais;

e) Estimativa de encargos urbanísticos devidos;

f) Áreas de cedência destinadas à implantação de espaços verdes, equipamentos de utilização coletiva e infraestruturas viárias.

Relativamente às demais entidades que se deverão pronunciar quanto à efetiva pretensão, dispõe o n.º 1 do art. 15.º do referido Decreto-Lei que no âmbito dos PIP há lugar às consultas externas, nos termos dos artigos 13.º a 13.º-B, às entidades cujos pareceres, autorizações ou aprovações condicionem, nos termos da lei, a informação a prestar, sempre que tal consulta seja exigível num eventual pedido de licenciamento ou com a apresentação de comunicação prévia.

No caso de a informação solicitada ser desfavorável, de acordo com o n.º 4 do art. 16.º do referido Decreto-Lei, deve ser notificado ao requerente a indicação dos termos em que a mesma, sempre que possível, pode ser revista por forma a serem cumpridas as prescrições urbanísticas aplicáveis, designadamente as constantes de plano municipal ou intermunicipal de ordenamento do território ou de operação de loteamento.

Já no caso de a informação solicitada ser favorável, determina o n.º 1 do art .17.º do referido Decreto-Lei que tal informação vincula as entidades competentes na decisão sobre um eventual pedido de licenciamento e no controlo sucessivo de operações urbanísticas sujeitas a comunicação prévia, podendo, no caso do n.º 2, ter por efeito a isenção do controlo prévio da operação urbanística em causa, devendo as operações urbanísticas ser iniciadas no prazo de dois anos após a decisão favorável do pedido de informação prévia.

De maneira a que, em bom rigor, a única forma efetivamente segura de adqruirir um imóvel com vista a alterar o mesmo, é através da prévia apresentação de um PIP.

No entanto, de notar que o procedimento poderá demorar diversos meses, considerando os prazos de que dispõem os serviços municipais e as entidades externas, bem como do tempo que demora ao profissional / arquiteto elaborar e submeter o mesmo, sendo possível, e até desejável, outorgar previamente contrato promessa que preveja como condição de celebrar o contrato definitivo o resultado favorável de determinado PIP formulado para o efeito.