Analisa o direito à remuneração do mediador imobiliário, no caso de venda de imóvel após findo o contrato de mediação, a compradores que inicialmente tomaram conhecimento do imóvel através da empresa de mediação e enquanto vigorava o contrato de mediação .
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A Lei n.º 15/2013, de 8 de fevereiro, estabelece o regime jurídico a que fica sujeito o acesso e o exercício da atividade de mediação imobiliária.
O regime legal aplicável à remuneração da empresa que exerce a atividade de mediação imobiliária encontra-se previstos, nomeadamente, no art. 19.º da referida Lei.
De acordo com o n.º 1 do referido art. 19.º, “remuneração da empresa é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação ou, se tiver sido celebrado contrato-promessa e no contrato de mediação imobiliária estiver prevista uma remuneração à empresa nessa fase, é a mesma devida logo que tal celebração ocorra.”
No caso de o negócio se frustrar na vigência do contrato celebrado em regime de exclusividade, determina o n.º 2 do referido art. 19.º que “É igualmente devida à empresa a remuneração acordada nos casos em que o negócio visado no contrato de mediação tenha sido celebrado em regime de exclusividade e não se concretize por causa imputável ao cliente proprietário ou arrendatário trespassante do bem imóvel”.
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No caso concreto, foram dados como provado, além do mais, os seguintes factos:
a) O preço definido pela vendedora foi de €540.000,00 (quinhentos e quarenta mil euros)..b) foi celebrado um contrato com duração de 12 meses, renovado automaticamente por iguais e sucessivos períodos de tempo.c) Foi acordada a remuneração no valor correspondente a 6% do preço pelo qual o negócio seria efetivamente concretizado, acrescido de IVA à taxa legal em vigor;
d) a empresa mediadora diligenciou pela marcação de várias visitas ao imóvel com pretensos compradores.
e) De entre os pretensos compradores encontravam-se os indivíduos que viriam a adquirir o imóvel, sendo que, em 25 de janeiro de 2020, efetuou uma visita ao imóvel, tendo comunicado que não estaria interessada no imóvel, não tendo estabelecido com a empresa qualquer outro contacto.
f) No dia 3 de dezembro de 2020 os vendedores contactaram a empresa mediadora, a qual os informou que o imóvel ainda não havia sido vendido.
g) no dia 14 de dezembro de 2020 os vendedores rececionaram um e-mail a nformar a pretensão de rescindir o contrato.
h) No final de dezembro de 2020 os indivíduos que viriam a adquirir o imóvel e haviam visitado em 25 de janeiro de 2020 i.e., enquanto vigorava o contrato de mediação imobiliária – contactaram os vendedores, tendo apresentado uma proposta no valor de €440.000,00, o qual os vendedores aceitaram.
i) Em 20/12/2020 foi pago um sinal, no dia 26/12/2020 foi celebrado contrato promessa de compra e venda e no dia 18/03/2021 foi celebrada a escritura de compra e venda.
j) Nessa sequência, e após ter tido conhecimento da venda do imóvel, a empresa mediadora emitiu fatura do valor correspondente, a qual não foi paga.
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Decidiu o Supremo Tribunal de Justiça que, em face da factualidade provada, verifica-se que não ficaram provados os seguintes factos essenciais:
Não ficou provado – nem foi alegado pela empresa mediadora – que esta tenha desenvolvido quaisquer negociações com os compradores após estes visitarem o imóvel, em 26/01/2020.
Não ficou provado – nem foi alegado pela empresa mediadora – que quando os vendedores questionaram à empresa mediadora, em 03/12/2020, se o imóvel já tinha sido vendida, que a empresa mediadora tivesse desenvolvido qualquer atividade destinada a captar o interesse dos compradores.
Ou seja, não ficou provado que tenha ocorrido quaisquer outras diligências ou contactos da empresa mediadora, próprias ds serviços de mediação imobiliária, , destinadas a promover a aquisição do imóvel pelos compradores
Como explica o respetivo aresto,
“A autora estará convencida de que a ré só procedeu à extinção do contrato de mediação imobiliária para poder vender diretamente ao casal que havia tomado conhecimento de que o imóvel se encontrava à venda através da mediadora. O negócio não teria, assim, sido concretizado através da mediadora por culpa da recorrida.
Todavia, a factualidade provada não é suficiente para sustentar essa tese. Trata-se, portanto, de uma convicção ou suposição da autora que não foi demonstrada através da factualidade trazida aos autos. E, nos termos do artigo 342º do CC, era a autora-recorrente que tinha o ónus de demonstrar os factos constitutivos do direito alegado.
O facto de o contrato de compra e venda não ser celebrado, por recusa do cliente, nos casos em que o mediador desenvolveu as diligências destinadas à conclusão do contrato, bem como o facto de o cliente se aproveitar do trabalho desenvolvido pela mediadora para vender diretamente a terceiro, após extinguir o contrato de mediação, não impedem a mediadora de receber a remuneração convencionada, desde que se encontre demonstrada a atuação determinantemente causal da mediadora para a celebração do negócio. São hipóteses nas quais, em regra, a mediadora terá já a forte expetativa de receber a remuneração convencionada, em virtude de já ter desenvolvidos os atos destinados à conclusão do negócio projetado.
(sublinhado e negrito nosso)
Não bastará, portanto, que um futuro interessado no imóvel objeto de mediação tenha conhecimento de que esse bem se encontra à venda através da imobiliária ou que lhe peça alguma informação sobre tal imóvel. Como a jurisprudência tem entendido, para que a mediadora tenha direito à remuneração, apesar de o negócio não se realizar com a sua intervenção, quando há cláusula de exclusividade, é necessário demonstrar que a sua atuação foi causalmente determinante do negócio ou que este só não se realizou por culpa do cliente.”
(sublinhado e negrito nosso).
De maneira a que, em face dos factos dados como provados, não se conclui que, aquando da extinção do contato de mediação, a empresa tivesse qualquer expetativa que os compradores viessem efetivamente a adquirir o imóvel, nem tão pouco ficou demonstrada a existência de m benefícios dos vendedores em consequências das diligências levadas a cabo pela empresa de mediação para concluir o negócio que veio a ser celebrado.
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Sumário:
“O mediador imobiliário não tem direito à remuneração pretendida, nos termos do artigo 19º, n.º 2 da Lei n.º 15/2013, quando o proprietário vende o imóvel, depois de o contrato de mediação ter terminado, a um casal que visitou esse imóvel, mais de um ano antes da venda, tendo, de seguida, comunicado à mediadora que não tinha interesse na aquisição do imóvel.”