Acórdão do T.R. Porto, proferido no âmbito do processo 1127/21.0T8PVZ.P1, datado de 08-06-2026

Analisa, além do mais, os pressupostos da qualificação de obras de impermeabilização e revestimento de fachadas e coberturas como sendo de reparações indispensáveis e urgentes, para efeitos do disposto no art. 1427.º do CC.

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Relativamente às obras nas partes comuns, importa distinguir as inovações — que, alterando a linha arquitetónica ou o arranjo estético do edifício, carecem de aprovação por maioria qualificada (arts. 1422.º, n.º 3, e 1425.º do C.C.) — das reparações indispensáveis e urgentes, que qualquer condómino pode levar a efeito ao abrigo do art. 1427.º do C.C., o qual dispõe que:

1 - As reparações indispensáveis e urgentes nas partes comuns do edifício podem ser levadas a efeito, na falta ou impedimento do administrador, por iniciativa de qualquer condómino.

2 - São indispensáveis e urgentes as reparações necessárias à eliminação, num curto prazo, de vícios ou patologias existentes nas partes comuns que possam, a qualquer momento, causar ou agravar danos no edifício ou conjunto de edifícios, ou em bens, ou colocar em risco a segurança das pessoas.

No caso em apreço, uma sociedade — proprietária de uma fração autónoma destinada a garagem e, simultaneamente, construtora do edifício — intentou ação declarativa de condenação contra o condomínio, a sociedade administradora e diversos condóminos. Peticionou, entre o mais, a declaração de inexistência, nulidade ou anulação das deliberações tomadas na assembleia de condóminos de 8 de junho de 2021; a declaração de falsidade de um excerto da respetiva ata, relativo à dispensa das frações R, N e H do pagamento de prestações para o fundo de obras; a condenação dos proprietários dessas frações a demolir as obras de revestimento de fachadas (sistema ETICS, vulgo «capoto») e a repor o estado original das partes comuns; a condenação da administradora no pagamento de indemnizações e na reposição ao condomínio de honorários; e a reparação de infiltrações provenientes da piscina e do logradouro que afetavam a sua fração.

As questões essenciais consistiam em determinar se, além do mais, as obras realizadas pelos condóminos nas partes comuns constituíam inovações ilícitas ou reparações urgentes lícitas.

A 1.ª instância, por sentença de 21 de outubro de 2025, julgou a ação parcialmente procedente, tendo, codenado o condomínio a reparar as infiltrações que afetavam a fração da autora.

O Tribunal da Relação do Porto, por acórdão de 8 de junho de 2026, julgou a apelação totalmente improcedente e confirmou a decisão recorrida, com os seguintes fundamentos:

Sendo que, quanto às obras realizadas nas partes comuns, o Tribunal qualificou-as como reparações indispensáveis e urgentes, e não como inovações.

Isto porque, no caso ema preço, os factos provados demonstravam que se destinavam a fazer cessar infiltrações graves, decorrentes de defeitos de construção do edifício, que tornavam as frações parcialmente inabitáveis.

Mais esclareceu o referido aresto que a circunstância de a solução técnica adotada (sistema ETICS) diferir dos materiais pré-existentes não a converte em inovação, tanto mais que, após o próprio condomínio ter aplicado idêntica solução no restante edifício, a fachada ficou essencialmente uniforme, não se provando qualquer alteração da linha arquitetónica.

Como tal, verificavam-se os pressupostos do art. 1427.º do C.C. — necessidade, urgência e indispensabilidade, e ausência de meios financeiros do condomínio para as suportar —, sendo as obras lícitas, em conformidade com a jurisprudência do Supremo Tribunal de Justiça.

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Sumário:

“I - O condómino que individualmente formula pedidos de condenação a pagar ao condomínio quantias que revertem exclusivamente para o património do condomínio carece de legitimidade ativa, porquanto a relação material controvertida é titulada do lado ativo pelo condomínio, representado pelo administrador nos termos do artigo 1437.º do Código Civil. O interesse económico indireto do condómino não é suficiente para fundar a legitimidade processual autónoma.

II - As obras de impermeabilização e revestimento de fachadas e coberturas realizadas por condóminos em partes comuns de edifício constituído em propriedade horizontal são qualificáveis como reparações indispensáveis e urgentes ao abrigo do artigo 1427.º do Código Civil, e não como inovações ao abrigo dos artigos 1422.º e 1425.º do Código Civil quando: (i) se destinam a cessar infiltrações de caráter grave que tornavam as frações inabitáveis; (ii) o condomínio não dispunha de meios financeiros para as realizar; e (iii) a solução técnica adotada não introduz modificação da linha arquitetónica do edifício para além do necessário à conservação, confirmada pela posterior aplicação da mesma solução pelo condomínio em todo o edifício.”

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