As normas aplicadas ao Regime de Propriedade Horizontal (regime legal aplicável aos vulgos prédios/condomínios), encontram-se previstas – em abstrato e em concreto – em diversos diplomas legais, desde logo no Código Civil – v.g. arts. 1414.º a 1438.º-A do Código Civil.
No demais, o regime da propriedade horizontal encontra alguns desenvolvimentos das matérias aí constantes no Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de Outubro, o qual, conforme consta do seu preâmbulo, “t[e]m o objectivo de procurar soluções que tornem mais eficaz o regime da propriedade horizontal, facilitando simultaneamente o decorrer das relações entre os condóminos e terceiros”.
Ora, no dia 10 de janeiro de 2022 foi publicada a Lei n.º 8/2022 (de 10 de janeiro), que veio alterar a redação de alguns artigos do Código Civil (arts. 1419.º, 1424.º, 1427.º, 1431.º, 1432.º, 1436.º e 1437.º), aditar o artigo 1424.º-A ao Código Civil, bem como alterar profundamente os artigos 1.º, 3.º, 4.º e 6.º do Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de Outubro.
Relevamos de forma sucinta e essencialmente informativa as seguintes inovações:
1.
O (novo) artigo 1424.º-A, sob epígrafe “Responsabilidade por encargos do condomínio”, passa a prever que, para efeitos de alienação de uma fração,
a) O condómino deverá requerer ao administrador a emissão de uma declaração escrita, da qual conste a seguinte informação: todos os encargos de condomínio em vigor relativamente à sua fração, com especificação da sua natureza, respetivos montantes e prazos de pagamento; dívidas existentes, respetiva natureza, montantes, data de constituição e data vencimento. (cfr. n.º 1);
b) A declaração id. em supra a) deverá ser emitida no prazo de 10 dias a contar do seu requerimento, e passa a constituir documento obrigatório da escritura e documento particular autenticado (cfr. n.º 2), salvo se o adquirente expressamente declarar no respetivo documento que prescinde da referida declaração do administrador e, em consequência declara aceitar a responsabilidade por qualquer dívida do vendedor ao condomínio (cfr. n.º 3);
c) Não obstante, torna-se inequívoco que todos os montantes que constituam encargos do condomínio que se vençam em data posterior à transmissão da fração, serão da responsabilidade do novo proprietário/adquirente (cfr. n.º 4).
2.
As assinaturas e subscrições das atas poderão ser efetuadas por assinatura eletrónica qualificada ou manuscrita, aposta sobre documento original ou digitalizado que contenha outras assinaturas. Poderão as assinaturas, inclusive, serem substituídas por declaração a ser enviado por correio eletrónico para o endereço do administrador de condomínio, da qual conste que concordam com o conteúdo da atava enviada pela mesma via, e que deverá ser assim reenviada. (cfr. n.º 6, 7 e 8 do ora aditado art. 1.º do Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de Outubro).
Quanto à possibilidade de efetuar as assembleias de condóminos por meios de comunicação eletrónica, esta ficará dependente da determinação da administração do condomínio ou de requerimento por maioria dos condóminos, sendo que, caso algum condómino não tenha condições para participar nesses termos, deverá informar a administração de condomínio, a qual deverá assegurar tais meios, sob pena de tal ter de ser presencial (cfr. art. 1.º-A).
Este regime vai ao encontro do previsto pelo legislador após no âmbito das medidas de controle da pandemia Covid 19,
3.
Passam ainda a recair sobre os condóminos os deveres de informar o administrador do condomínio do seu número de contribuinte, morada, contactos telefónicos e endereço de correio eletrónico e atualizar tais informações sempre que as mesmas sejam objeto de alteração, bem como o dever de, aquando da alienação das frações e identificação do novo proprietário (nome completo e o número de identificação fiscal), sob pena de ser o condómino alienante responsabilizado pelo pagamento do valor das despesas inerentes à identificação do novo proprietário e pelos encargos suportados com a mora no pagamento dos encargos que se vencerem após a alienação. (cfr. n.ºs 2, 3 e 4 da nova redação do art. 3.º do Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de Outubro).
A importância do endereço eletrónico revela-se desde logo pelas novas redações dos arts. 1432 e 1436.º, pois que se passa a ser prevista a utilização do mesmo para proceder a notificações e comunicações obrigatórias, desde que haja manifestação de vontade por parte do condómino nesse sentido, impondo dessa forma uma obrigação constante de consultar o endereço eletrónico.
4.
Quanto à ata da reunião enquanto título executivo, determina o n.º 2 do art. 6.º do referido Decreto-Lei que, quando a ata tiver deliberado o montante das contribuições a pagar ao condomínio menciona o montante anual a pagar por cada condómino e a data de vencimento das respetivas obrigações, servirá como título executivo contra o proprietário que deixar de pagar, no prazo estabelecido, a sua quota-parte.
Considerar-se-á ainda abrangido pelo título executivo os juros de mora, à taxa legal, da obrigação dele constante, bem como as sanções pecuniárias, desde que aprovadas em assembleia de condóminos ou previstas no regulamento do condomínio, sendo que, em regra, o Administrador deverá instaurar a respetiva ação judicial no prazo de 90 dias após o primeiro incumprimento (cfr. n.º 3, 4 e 5 do art. 6.º do referido Decreto-Lei).
5.
De frisar que, com exceção do art. 1437.º do Código Civil (que se aplica imediatamente aos processos pendentes e desde o dia seguinte à publicação (cfr. art.9.º)), as alterações ora mencionadas e demais previstas na Lei n.º 8/2022, de 10 de janeiro entram em vigor 90 dias após a sua publicação.