Analisa o prazo mínimo de cada renovação automática no âmbito do contrato de arrendamento urbano para habitação, caso não seja convencionada a exclusão da renovação automática.
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Prevê o n.º 1 do art. 1096.º do Código Civil que “1 - Salvo estipulação em contrário, o contrato celebrado com prazo certo renova-se automaticamente no seu termo e por períodos sucessivos de igual duração ou de três anos se esta for inferior, sem prejuízo do disposto no número seguinte.”
Em relação à oposição à renovação, determinam os n.ºs 1 e 2 do art. 1097.º do C.C. que:
“O senhorio pode impedir a renovação automática do contrato mediante comunicação ao arrendatário com a antecedência mínima seguinte:
a) 240 dias, se o prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação for igual ou superior a seis anos;
b) 120 dias, se o prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação for igual ou superior a um ano e inferior a seis anos;
c) 60 dias, se o prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação for igual ou superior a seis meses e inferior a um ano;
d) Um terço do prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação, tratando-se de prazo inferior a seis meses.”
Bem como o n.º 3 do referido art. 1097.º que “A oposição à primeira renovação do contrato, por parte do senhorio, apenas produz efeitos decorridos três anos da celebração do mesmo, mantendo-se o contrato em vigor até essa data, sem prejuízo do disposto no número seguinte”
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No caso concreto foi celebrado contrato de arrendamento urbano para fins habitacionais, com duração de cinco anos e renovável automaticamente por três anos, com início em 01/01/2008 e término em 31/12/2013.
A Lei n.º 13/2019, de 12 de fevereiro estabeleceu medidas destinadas a corrigir situações de desequilíbrio entre arrendatários e senhorios, a reforçar a segurança e a estabilidade do arrendamento urbano e a proteger arrendatários em situação de especial fragilidade, sendo que as alterações legais relativamente ao prazo de oposição à renovação aplicam-se também aos contratos celebrados em data anterior à entrada em vigor da lei.
Com a redação dada pela Lei n.º 13/2019, de 12 de fevereiro ao n.º 1 do art. 1096.º do C.C. , passou o mesmo a ter a redação acima mencionada, ao invés da anterior, que previa que “Salvo estipulação em contrário, o contrato celebrado com prazo certo renova-se automaticamente no seu termo e por períodos sucessivos de igual duração, sem prejuízo do disposto no número seguinte”.
Em face da redação dada pelo legislador ao n.º 1 do art. 1096.º do C.C., existe controvérsia na doutrina e na jurisprudência.
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Entendeu o Tribunal da Relação do Porto que
“(…) a alteração introduzida ao artigo 1096.º, n.º 1, do Código Civil, tem natureza imperativa e não supletiva.
Assim, tendo as partes acordado na renovação do contrato de arrendamento, a renovação ocorre automaticamente no seu termo e por períodos sucessivos de igual duração ou de três anos se esta for inferior.
Portanto, nos termos do artigo 1096 nº1 do CCivil, as partes têm liberdade para fixar a não renovação do contrato, mas caso estabeleçam a sua renovação, imperativamente a mesma terá de ser por um período de 3 anos, caso seja inferior.”
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Sumário:
“I - O contrato de arrendamento urbano tem natureza formal o que implica que a declaração nele constante não possa valer com um sentido que não tenha um mínimo de correspondência no texto do respetivo documento, ainda que imperfeitamente expresso (artigo 238º, nº 1, do Código Civil).
II - O artigo 1096.º, n.º 1, do Código Civil, na redação dada pela Lei n.º 13/2019, de 12-02, aplica-se aos contratos de arrendamento para habitação, sucessivamente renováveis, vigentes à data da sua entrada em vigor (13-02-2019), e fixa um prazo imperativo mínimo de três anos para renovação do contrato de arrendamento.
III - A oposição à renovação é um poder potestativo, e unilateral, dependente apenas da manifestação de vontade do senhorio e sua comunicação, nos termos e condições legalmente definidos, ao inquilino, devendo a manifestação ser objectiva e certa quanto ao momento visado para a produção de efeitos.”
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