Existem diversas formas de cessar um contrato de arrendamento, podendo ocorrer por vontade das partes ou independentemente destas.
De entre as formas de resolver o contrato de arrendamento por vontade das partes podemos estar perante vontade do arrendatário, do senhorio, ou de ambos.
No presente texto abordamos a denúncia do contrato de arrendamento pelo arrendatário.
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Desde já esta forma de extinção do contrato de arrendamento distingue-se da oposição à renovação do contrato pelo facto a primeira poder ser exercida a todo o tempo, enquanto que a oposição à renovação é aplicável apenas aos contratos que renovem automaticamente, visando impedir a sua renovação no termo do contrato.
Assim,
De acordo com o n.º 3 do art. 1098.º do Código Civil,
“Sem prejuízo do disposto no número seguinte, decorrido um terço do prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação, o arrendatário pode denunciá-lo a todo o tempo, mediante comunicação ao senhorio com a antecedência mínima seguinte:
a) 120 dias do termo pretendido do contrato, se o prazo deste for igual ou superior a um ano;
b) 60 dias do termo pretendido do contrato, se o prazo deste for inferior a um ano.”
Da redação deste n.º verificamos a existência de duas condições a considerar. Por um lado, um prazo correspondente a 1/3 da duração do contrato (ou da sua renovação) para que a denúncia do contrato possa operar, e, por ouro, um prazo correspondente ao pré-aviso legalmente exigível para que ocorra a denúncia do contrato.
Ainda que pareça simples, não é uniforme o entendimento da doutrina e da jurisprudência quanto à forma de coincidir estas duas condições/dois prazos.
Temos assim as seguintes posições em relação ao assunto em apreço:
A)
Uma primeira, defendida, por ex., por Elsa Sequeira Santos e Maria Olinda Garcia, que propugna que os dois prazos podem correr em simultâneo, salvaguardando a norma essencialmente a duração mínima do contrato correspondente a 1/3 do contrato, e considerando, desta forma, que o que legislador quis salvaguardar foi que o contrato tivesse uma duração, no mínimo, correspondente a 1/3 do contrato celebrado, tendo essa expetativa mínima legalmente tutelável.
Esta posição é a que favorece o arrendatário.
E
B)
Uma segunda, defendida, por ex., por Pinto Furtado, que propugna que os prazos correm de forma sucessiva, de forma separada, correndo um primeiro correspondente a 1/3 do contrato de arrendamento e, posteriormente, o prazo de pré-aviso, salvaguardando assim a norma uma duração mínima para poder exercer o direito de denunciar o contrato, dando ênfase à vontade subjacente ao contrato outorgado e sendo esta a posição que favorece o senhorio.
Já a jurisprudência tende, de quanto é do n/ conhecimento, a tender para a segunda posição, no sentido de os prazos correrem em separado.
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Não obstante o acima mencionado, será ainda possível ao arrendatário denunciar o contrato de arrendamento caso o senhorio se oponha à renovação do contrato nos termos do disposto no art. 1097.º do C.C., situação esta em que o arrendatário poderá denunciar o contrato com uma antecedência não inferior a 30 dias do termo pretendido do contrato, nos termos do n.º 4 do art. 1098.º do C.C.
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Por fim, não podemos deixar de referir que as denúncias do contrato acima mencionadas produzem efeitos no final de um mês do calendário gregoriano, a contar da comunicação, e que a inobservância da antecedência dos 120 ou 60 dias não obsta à cessação do contrato, mas obriga ao pagamento das rendas correspondentes ao período de pré-aviso em falta, exceto se resultar de desemprego involuntário, incapacidade permanente para o trabalho ou morte do arrendatário ou de pessoa que com este viva em economia comum há mais de um ano.