Acórdão do T.R. de Lisboa, proferido no âmbito do processo 1724/18.1T8CSC.L2-8, datado de 14-05-2026

Analisa, além do mais, a possibilidade de convencionar a atualização automática da renda, bem como a legalidade da aplicação de cláusula penal compulsória/sancionatória no âmbito de contrato de arrendamento para despesas de Advogado.

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De acordo com o disposto no n.º 1 do art. 1077.º do C.C., “As partes estipulam, por escrito, a possibilidade de actualização da renda e o respectivo regime.”

Já na falta de estipulação determina o n.º 2 do art. 1077.º do C.C. que se aplica o seguinte regime:

a) A renda pode ser actualizada anualmente, de acordo com os coeficientes de actualização vigentes;

b) A primeira actualização pode ser exigida um ano após o início da vigência do contrato e as seguintes, sucessivamente, um ano após a actualização anterior;

c) O senhorio comunica, por escrito e com a antecedência mínima de 30 dias, o coeficiente de actualização e a nova renda dele resultante;

d) A não actualização prejudica a recuperação dos aumentos não feitos, podendo, todavia, os coeficientes ser aplicados em anos posteriores, desde que não tenham passado mais de três anos sobre a data em que teria sido inicialmente possível a sua aplicação.

Relativamente à liberdade contratual, revela desde logo o disposto no art. 405.º do C.C., de acordo com o qual “Dentro dos limites da lei, as partes têm a faculdade de fixar livremente o conteúdo dos contratos, celebrar contratos diferentes dos previstos neste código ou incluir nestes as cláusulas que lhes aprouver.”

Quanto à atualização das rendas, no contrato de arrendamento em crise foi convencionado entre as partes a seguinte cláusula:

“b) A renda é automaticamente atualizada, por aplicação da taxa de 4%, no início de cada ano de vigência deste contrato, sem necessidade de qualquer comunicação entre as partes contratantes, nomeadamente as previstas no n.º 2 do artigo 1077.º do Código Civil e nos artigos 9.º a 12.º e 16.º do NRAU.

No caso em apreço, foi peticionado pelos Autores a condenação dos Réus no pagamento da indemnização de 50% do valor das rendas mensais desde setembro de 2014 a agosto de 2018, por atraso no pagamento dos diferenciais valores de atualização, no valor de € 10.871,02.

No entanto, tendo sido pagas as atualizações previamente, tornou-se inócua a apreciação de tal matéria.

Não obstante, conforme esclareceu o Tribunal da Relação, “que a previsão contratual era de actualização automática da renda sem necessidade de qualquer comunicação e não houve renúncia dos AA. à mesma; figura a que a doutrina e a jurisprudência se referem nas situações em que a actualização se mostra dependente de comunicação do senhorio - seja porque a actualização contratualmente prevista não é automática, seja por aplicação do regime legal supletivo - caso em que a actualização, porque dependente de actuação do senhorio, se configura como faculdade que o mesmo exercerá ou não. Na situação vertente pode dizer-se que o direito facultativo do senhorio à actualização de rendas foi exercido ab initio com a introdução no clausulado contratual de previsão de actualização automática sem necessidade de qualquer comunicação, designadamente das previstas no nº 2 do artigo 1077º do CCivil e nos artºs 9º a 12º e 16º do NRAU”.

Sendo a referida Cláuusla válida e eficaz,

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Relativamente à cláusula penal incerta no contrato de arrendamento, foi convencionado pelas partes o seguinte:

““7ª Compensação por despesas judiciais

Sempre que o senhorio tiver de recorrer ao Tribunal para fazer valer algum dos direitos que lhe assistam, decorrentes do presente arrendamento, o inquilino obriga-se a pagar-lhe a quantia de cinco mil euros do processo e com os honorários do Advogado contratado para o efeito, a qual se considera atualizada anualmente por aplicação do índice de crescimento dos preços no consumidor, publicado pelo Instituto Nacional de Estatística, ou por outra entidade que o substitua”. 

Prevê o art. 810.º n.º 1 do C.C: que “As partes podem, porém, fixar por acordo o montante da indemnização exigível: é o que se chama cláusula penal.”

Por sua vez, o art. 812.º n.º 1 do C.C. determina que “A cláusula penal pode ser reduzida pelo tribunal, de acordo com a equidade, quando for manifestamente excessiva, ainda que por causa superveniente; é nula qualquer estipulação em contrário

Conforme esclarece o referido aresto, “A doutrina e jurisprudência classificam as cláusulas penais contratuais como indemnizatórias, que podem ter natureza compensatória ou moratória, e compulsórias. Nas primeiras (cláusulas penais indemnizatórias), o acordo das partes tem por exclusiva finalidade liquidar a indemnização devida em caso de incumprimento definitivo, de mora ou de cumprimento defeituoso; nas segundas (cláusulas penais compulsórias), o acordo das partes tem por finalidade compelir/pressionar o devedor ao cumprimento e/ou sancionar o não cumprimento; e esses dois tipos de cláusulas são cumuláveis entre si, dado que visam alcançar fins diferentes.”

Considerando a redação da respetiva cláusula, a mesma é qualificável como cláusula penal compulsória/sancionatória, porquanto não se destina a indemnizar pelo incumprimento, pela mora ou pelo cumprimento defeituoso, sendo irrelevante para o efeito os danos decorrentes de qualquer incumprimento, mora ou cumprimento defeituoso.

Sem este nexo de dependência entre o valor da pena convencionada e o montante dos danos sofridos, para que a cláusula fosse declarada nula (atenta a solicitada exclusão da mesma) ou fosse reduzida, conforme era pretensão da 1ª Ré, era sobre ela que recaía o ónus da prova dos fundamentos de qualquer vício que afetasse a validade daquela cláusula ou de que ela era manifestamente excessiva, o que não se verificou.

Pelo que julgou a respetiva cláusula como válida.

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Sumário:

“I - A principal regra sobre a actualização das rendas está prevista no artigo 1077º nº 1 do CCivil, segundo o qual “As partes estipulam, por escrito, a possibilidade de actualização da renda e o respectivo regime”, correspondendo a uma manifestação da liberdade contratual estipulada no artº 405º CCivil.

II - Se as partes convencionam uma cláusula de actualização automática, estabelecendo com precisão um critério fixo para a actualização, o momento em que a mesma operaria e sem necessidade de qualquer comunicação dos senhorios, a inquilina deveria proceder motu proprio à actualização da renda.

(…).

VIII - A cláusula contratual penal compulsória/sancionatória não se destina a indemnizar pelo incumprimento, pela mora ou pelo cumprimento defeituoso, ela abstrai-se dos danos decorrentes de um eventual incumprimento, mora ou cumprimento defeituoso. E não existindo nexo de dependência entre o valor da pena convencionada e o montante dos danos sofridos, para que a cláusula fosse declarada nula ou fosse reduzida, conforme era pretensão da 1ª Ré, era sobre ela que recaía o ónus da prova dos fundamentos de qualquer vício que afectasse a validade daquela cláusula ou de que ela era manifestamente excessiva.

IX - O único requisito estabelecido no artigo 812º nº 1 para a redução da cláusula penal é que a mesma seja “manifestamente excessiva”. Trata-se de conceito indeterminado carecido de concretização casuística, para o que não basta um simples excesso, exigindo-se uma manifesta desproporção; isto é, por um lado, que seja substancial, significativa e, por outro, que seja patente, evidente ou “que salte aos olhos”.”

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