Acórdão do S.T. Justiça, proferido no âmbito do processo 1482/24.0YLPRT.L1.S1, datado de 03-07-2025

Analisa o prazo de renovação a que se encontra sujeito contrato de arrendamento habitacional, com convenção de renovação automaticamente por períodos de um ano, cujo prazo inicial de duração ocorreu durante a publicação da Lei n.º 13/2019, de 12 de Fevereiro.

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Conforme devidamente explanado em texto publicado, acessível através do link https://www.tofadvogados.com/post/limitações-à-oposição-à-renovação-contratual-por-parte-dos-senhorios , em relação à à renovação de contrato de arrendamento urbano para fins habitacionais, “encontramos aqui, em termos gerais, três situações distintas:

a) Caso as partes convencionem que o contrato não renova automaticamente, o mesmo não será objeto de renovação automática;

b) Caso as partes nada convencionem, o contrato de arrendamento será objeto de renovação por períodos sucessivos de igual duração ao do contrato, ou de três anos se a duração for inferior;

c) Caso as partes convencionem que o contrato será objeto de renovação automática, independentemente do tempo de duração do contrato e da renovação convencionados, a oposição à primeira renovação do contrato por parte do senhorio apenas produzirá os seus efeitos decorridos que sejam três anos da celebração do mesmo, mantendo-se o contrato em vigor até essa data [i.e., em caso de contrato de um ano, renovável por iguais períodos de tempo, após o mesmo ter sido renovado por duas vezes].”

No caso em apreço, está em causa um contrato de arrendamento dos autos que teve início a 01-02-2018 e foi celebrado pelo “Prazo inicial: cinco anos, com início a 01-02-2018 e fim a 31-01-2023, com renovação por períodos de um ano”,

Sendo que, na data da celebração e início, de 01/02/2018, o n.º 1, do art.º 1096.º, do C. Civil previa o seguinte:

“1 - Salvo estipulação em contrário, o contrato celebrado com prazo certo renova-se automaticamente no seu termo e por períodos sucessivos de igual duração, sem prejuízo do disposto no número seguinte.”.

Sucede que, no prazo inicial de 5 anos de execução do contrato, o n.º 1, do art.º 1096.º, do C. Civil, foi alterado pelo art.º 2.º, da Lei n.º 13/2019, de 12 de Fevereiro, passando a ter a seguinte redação:

“1 - Salvo estipulação em contrário, o contrato celebrado com prazo certo renova-se automaticamente no seu termo e por períodos sucessivos de igual duração ou de três anos se esta for inferior, sem prejuízo do disposto no número seguinte.”.

Como explica o referido aresto, “Este preceito processual tem aplicação direta ao contrato dos autos, como determina a segunda parte do n.º 2, do art.º 12.º, do C. Civil, por “…disp(user)or directamente sobre o conteúdo de certas relações jurídicas, abstraindo dos factos que lhes deram origem…”.”

Assim, no caso em apreço o cerne da questão da revista situa-se na interpretação do n.º 1, do art.º 1096.º, do C. Civil, na redação da Lei n.º 13/2019, relativamente ao tempo da renovação do contrato, de maneira a saber se o prazo de renovação é o prazo contratual de um ano, ou se é o prazo de três anos.

Como explicam o Juízes Conselheiros,

“O aditamento da expressão “ou de três anos se esta for inferior” e sobretudo a globalidade do texto do n.º 1, do art.º 1096.º, cedo concitou divergências interpretativas sobre o seu alcance relativamente à liberdade contratual das partes na fixação do prazo de renovação do contrato de arrendamento para habitação e ao prazo de renovação, ele mesmo, que o acórdão de 20/09/2023 sintetiza nos seguintes termos:

“Uma tese propugna a integral supletividade das previsões normativas contidas no n.º 1 do art.º 1096.º do Código Civil,

 (…)

Outra corrente entende que a lei impõe um limite mínimo, de três anos, à renovação do contrato, reduzindo-se a autonomia contratual das partes à possibilidade de arredamento da renovabilidade do contrato e à possibilidade de estipulação de prazos de renovação do contrato superiores a três anos.”

Concluem os Juízes Conselheiros no sentido de que

“por maioria de razão, se um contrato de arrendamento pelo período inicial de um ano se renova até à duração mínima de três anos imposta pelo n.º 3, do art.º 1097.º, do C. Civil, um contrato de arrendamento com a duração inicial de cinco anos, denota preocupações de estabilidade habitacional e concita também preocupação legislativa na proteção dessa estabilidade, devendo ser-lhe dispensada a renovação mínima estabelecida pelo n.º 1, do art.º 1096.º, do C. Civil.

[assim,]

Tal como decidido pelo acórdão recorrido, o contrato de arrendamento dos autos renovou-se em 01/02/2023 pelo período e três anos, pelo que a oposição à renovação manifestada por comunicação de 28/07/2023 para 31/2/2024 se mostra ineficaz para lhe por termo por decurso da respetiva duração.”

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Sumário:

“I. Nos termos do n.º 1, do art.º 1096.º, do Código Civil, na redação da Lei n.º 13/2019, de 12.02, um contrato de arrendamento habitacional, com prazo certo, renovável, está sujeito a renovação pelo prazo mínimo de três anos.

II. O contrato de arrendamento habitacional celebrado pelo prazo inicial de cinco anos, com início a 01.02.2018, com renovação por períodos de um ano, renovou-se em 01.02.2023 pelo prazo de três anos, não produzindo efeitos a oposição à renovação por carta de 28.7.2023, para produzir efeitos a partir do dia 31.01.2024.”.

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