A Portaria n.º 454/2026/1, de 13 de outubro, e os limites máximos de renda no Regime Simplificado de Arrendamento Acessível

O Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA), que produz efeitos desde 1 de setembro de 2026, sucede ao Programa de Apoio ao Arrendamento, instituído pelo Decreto-Lei n.º 68/2019, de 22 de maio, entretanto revogado.

Ao contrário do seu antecessor, o novo regime não assenta em candidaturas, limites de rendimento dos agregados ou taxas de esforço, limitando-se a estabelecer os requisitos a observar para que os contratos de arrendamento e subarrendamento sejam qualificados como «contratos de arrendamento acessível», para os fins previstos em lei ou regulamento.

O contrato cumpre, ou não cumpre, esses requisitos — e é dessa qualificação que depende o acesso a um conjunto significativo de vantagens.

Assim, o arrendamento acessível associa o legislador benefícios de natureza fiscal — com destaque para a isenção de IRS e de IRC sobre os rendimentos prediais dos contratos abrangidos e, bem como isenções em sede de IMT e IMI e regimes especiais de tributação para organismos de investimento alternativo — e de natureza urbanística, como a reclassificação de solo rústico em urbano mediante alteração simplificada do plano diretor municipal ou a dispensa de compensações urbanísticas em operações de loteamento e de impacte relevante.

Em contrapartida, exige-se essencialmente que a renda praticada fique abaixo dos valores de mercado.

O limite máximo de renda é, assim, a medida dessa contrapartida e o critério objetivo que permite verificar se a receita fiscal de que o Estado prescinde e as vantagens urbanísticas concedidas têm efetiva correspondência numa oferta habitacional mais acessível.

O Decreto-Lei n.º 97/2026 fixou os critérios a que a Portaria está vinculada: o limite máximo por tipologia tem por base 80 % da mediana de valores de renda divulgada pelo INE para o concelho do locado, podendo atender às características dos imóveis, designadamente à eficiência energética e ao estacionamento privativo.

A opção é significativa, sendo que o regime anterior agrupava os concelhos por escalões, a que correspondiam limites gerais de renda, e somava-lhes um limite específico, calculado alojamento a alojamento em função de fatores como a área, a qualidade, a certificação energética e a localização.

O novo modelo prescinde desse duplo crivo e do cálculo casuístico, ancorando o limite diretamente no mercado de arrendamento de cada concelho e fixando-o de antemão por tipologia, relevando-se desta forma, por um lado, a previsibilidade, pois o proprietário sabe, antes de contratar, qual a renda máxima admissível, e a simplificação administrativa.

As características do imóvel não são, ainda assim, ignoradas, sendo os limites majorados em 10 % quando o arrendamento inclua estacionamento privativo e em 10 % quando o locado possua certificado de desempenho energético de classe A ou superior, válido à data da celebração do contrato, majorações que o diploma qualifica como cumulativas.

Para as partes de habitação — figura que o RSAA admite nos contratos para residência temporária — o limite resulta de uma fórmula que imputa à parte arrendada a proporção que a área do quarto ou dos quartos representa na área total dos quartos da habitação, majorada em 25 % quando exista instalação sanitária privativa. Em qualquer caso, os limites não incluem as despesas e encargos devidos nos termos do artigo 1078.º do Código Civil.

A Portaria entra em vigor a 14 de outubro de 2026, mas revoga as Portarias n.ºs 175/2019, 176/2019 e 177/2019, de 6 de junho, que regulamentavam o Programa de Apoio ao Arrendamento, com efeitos reportados a 1 de setembro de 2026, e, para o período que medeia entre essa data e a entrada em vigor do novo diploma, aplicam-se, como limites máximos de renda por tipologia, os valores estabelecidos ao abrigo da Portaria n.º 176/2019, evitando-se assim um vazio regulamentar quanto aos contratos celebrados nas primeiras semanas de vigência do RSAA.

Importa, por fim, não confundir estes limites com o conceito de renda mensal «moderada» previsto no artigo 2.º do Decreto-Lei n.º 97/2026, fixado em 2,5 vezes a retribuição mínima mensal prevista para 2026, que delimita o âmbito de aplicação das medidas aprovadas por aquele diploma.