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  • Foto do escritorTiago Oliveira Fernandes

O reinvestimento das mais-valias resultantes da transmissão onerosa de imóveis com a Lei n.º 56/2023

Foi publicado no dia 6 de outubro de 2023 a Lei n.º 56/2023, a qual aprova medidas no âmbito da habitação (e à qual nos referimos em caso de omissão de referência ao diploma a que os artigos se referem).



Nos termos da al. a) do n.º 1 do art. 10.º do C.I.R.S. constituem mais-valias os ganhos obtidos que, não sendo considerados rendimentos empresariais e profissionais, de capitais ou prediais, resultem da Alienação onerosa de direitos reais sobre bens imóveis.


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Por sua vez, nos termos do n.º 5 do referido art. 10.º são excluídos da tributação os ganhos provenientes da transmissão onerosa de imóveis destinados a habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar, desde que verificadas, cumulativamente, as seguintes condições:

a) O valor de realização, deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para a aquisição do imóvel, seja reinvestido na aquisição da propriedade de outro imóvel, de terreno para construção de imóvel e ou respetiva construção, ou na ampliação ou melhoramento de outro imóvel exclusivamente com o mesmo destino situado em território português ou no território de outro Estado membro da União Europeia ou do Espaço Económico Europeu, desde que, neste último caso, exista intercâmbio de informações em matéria fiscal;

b) O reinvestimento previsto na alínea anterior seja efetuado entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores contados da data da realização;

c) O sujeito passivo manifeste a intenção de proceder ao reinvestimento, ainda que parcial, mencionando o respetivo montante na declaração de rendimentos respeitante ao ano da alienação;

e) O imóvel transmitido tenha sido destinado a habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar, comprovada através do respetivo domicílio fiscal, nos 24 meses anteriores à data da transmissão;

f) Os sujeitos passivos não tenham beneficiado, no ano da obtenção dos ganhos e nos três anos anteriores, do presente regime de exclusão, sem prejuízo da comprovação pelo sujeito passivo, efetuada em procedimento de liquidação, de que a não observância da presente condição se deveu a circunstâncias excecionais.


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Consequentemente, e conforme preceitua o n.º 6 do referido art. 10.º, este benefício não se verificará se,

a) Tratando-se de reinvestimento na aquisição de outro imóvel, o adquirente o não afete à sua habitação ou do seu agregado familiar, até decorridos doze meses após o reinvestimento;

b) Nos demais casos, o adquirente não requeira a inscrição na matriz do imóvel ou das alterações decorridos 48 meses desde a data da realização, devendo afetar o imóvel à sua habitação ou do seu agregado até ao fim do quinto ano seguinte ao da realização;

d) Os imóveis que tenham beneficiado de apoio não reembolsável concedido pelo Estado ou outras entidades públicas para a aquisição, construção, reconstrução ou realização de obras de conservação de valor superior a 30 % do valor patrimonial tributário do imóvel para efeitos de IMI, sejam vendidos antes de decorridos 10 anos sobre a data da sua aquisição, da assinatura da declaração comprovativa da receção da obra ou do pagamento da última despesa relativa ao apoio público não reembolsável que, nos termos legais ou regulamentares, não estejam sujeitos a ónus ou regimes especiais que limitem ou condicionem a respetiva alienação.

e) O sujeito passivo ou o seu agregado familiar não tenham fixado no imóvel o seu domicílio fiscal.


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outro caso de exclusão de tributação das respetivas mais valias verificar-se-á se, nos temors do n.º 7 do referido art. 10.º do C.I.R.S., se estando o sujeito passivo ou o respetivo cônjuge ou unido de facto, à data da transmissão do imóvel, em situação de reforma ou tenha, pelo menos, 65 anos de idade, no prazo de seis meses reinvistam num dos seguintes produtos: i) Contrato de seguro financeiro do ramo vida; ii) Adesão individual a um fundo de pensões aberto; ou iii) Contribuição para o regime público de capitalização, e estes visem, exclusivamente, proporcionar ao adquirente ou ao respetivo cônjuge ou unido de facto uma prestação regular periódica durante um período igual ou superior a 10 anos, de montante máximo anual igual a 7,5 % do valor investido.


Ora,


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Com a Lei n.º 56/2023, de 6 de outubro, passou a vigorar um “Regime transitório em matéria fiscal”, de acordo com o qual passam a verificar-se, com referência ao assunto em apreço, as seguintes situações que se passam a destacar:


I

Passam a ser excluídos de tributação em IRS os ganhos provenientes da transmissão onerosa de terrenos para construção ou de imóveis habitacionais que não sejam destinados a habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar, desde que, no prazo de três meses a contar da realização, o valor de realização, deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para aquisição do imóvel, seja aplicado na amortização de capital em dívida em crédito à habitação destinado a habitação própria e permanente do sujeito passivo ou dos seus descendentes, e desde que as transmissões sejam realizadas entre 1 de janeiro de 2022 e 31 de dezembro de 2024.

- cfr. als. a) e b) do n.º 1 e n.º 4 do art. 50.º.


II

Nos termos do n.º 6 do art. 50.º, fica suspensa a contagem do prazo para o reinvestimento previsto na alínea b) do n.º 5 do artigo 10.º do Código do IRS, durante um período de dois anos, com efeitos a 1 de janeiro de 2020

[ou seja, que o reinvestimento do valor de realização seja efetuado entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores contados da data da realização]

- cfr. n.º 6 do art. 50.º.

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