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  • Foto do escritorTiago Oliveira Fernandes

Limitações à oposição à renovação contratual por parte dos senhorios

1.

Como consabido, de entre os tipos de arrendamento urbano encontramos para fins habitacionais [Subsecção VII da Secção VII do Capítulo IV do Título II do Livro II do Código Civil] e para fins não habitacionais [Subsecção VIII da Secção VII do Capítulo IV do Título II do Livro II do Código Civil]


No âmbito dos respetivos contratos encontramos diversas normas imperativas, i.e., não derrogáveis pela vontade das partes.


2.

No âmbito do contrato de arrendamento urbano para fins habitacionais, determina o art. 1080.º do C.C: que “As normas sobre a resolução, a caducidade e a denúncia do arrendamento urbano têm natureza imperativa, salvo disposição legal em contrário.”


Sendo a oposição à renovação uma causa conducente à caducidade, encontra-se abrangida pela referida regra da imperatividade.


Ainda neste âmbito, releva o n.º 1 do art. 1096.º do C.C. que “Salvo estipulação em contrário, o contrato celebrado com prazo certo renova-se automaticamente no seu termo e por períodos sucessivos de igual duração ou de três anos se esta for inferior”.


[sendo esta norma aplicável aos contratos para habitação não permanente ou para fins especiais transitórios, designadamente por motivos profissionais, de educação e formação ou turísticos, neles exarados, apenas quando expressamente convencionado – cfr. n.º 2 do art. 1096.º do C.C. in fine e n.º 3 do art. 1095.º, ambos do C.C.].


Já o n.º 3 do art. 1096.º do C.C. prevê que as partes se podem opor à renovação nos termos dos artigos seguintes, para o que, em relação ao senhorio, releva o art. 1097.º do C.C.


Assim, de acordo com o disposto no n.º 1 do art. 1097.º do C.C., o senhorio pode opor-se à renovação automática do contrato desde que respeite as seguintes antecedências:

“a) 240 dias, se o prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação for igual ou superior a seis anos;

b) 120 dias, se o prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação for igual ou superior a um ano e inferior a seis anos;

c) 60 dias, se o prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação for igual ou superior a seis meses e inferior a um ano;

d) Um terço do prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação, tratando-se de prazo inferior a seis meses”


No entanto, determina o n.º 3 do art. 1097.º do C.C. que “A oposição à primeira renovação do contrato, por parte do senhorio, apenas produz efeitos decorridos três anos da celebração do mesmo, mantendo-se o contrato em vigor até essa data”


[Esta regra não se aplica em caso de necessidade de habitação pelo próprio ou pelos seus descendentes em 1.º grau, aplicando-se, com as devidas adaptações, o disposto no artigo 1102.º e nos n.os 1, 5 e 9 do artigo 1103.º - cfr. n.º 3 do art. 1097.º in fine e n.º 4 do art. 1097.º, ambos do C.C.].


Ou seja, encontramos aqui, em termos gerais, três situações distintas:


a) Caso as partes convencionem que o contrato não renova automaticamente, o mesmo não será objeto de renovação automática;


b) Caso as partes nada convencionem, o contrato de arrendamento será objeto de renovação por períodos sucessivos de igual duração ao do contrato, ou de três anos se a duração for inferior;


c) Caso as partes convencionem que o contrato será objeto de renovação automática, independentemente do tempo de duração do contrato e da renovação convencionados, a oposição à primeira renovação do contrato por parte do senhorio apenas produzirá os seus efeitos decorridos que sejam três anos da celebração do mesmo, mantendo-se o contrato em vigor até essa data [i.e., em caso de contrato de um ano, renovável por iguais períodos de tempo, após o mesmo ter sido renovado por duas vezes].


3.

Já no âmbito do contrato de arrendamento urbano para fins não habitacionais, determina o art. 1110.º do C.C. que “As regras relativas à duração, denúncia e oposição à renovação dos contratos de arrendamento para fins não habitacionais são livremente estabelecidas pelas partes, aplicando-se, na falta de estipulação, o disposto quanto ao arrendamento para habitação, sem prejuízo do disposto no presente artigo e no seguinte”


Com especial relevância, prevê o n.º 3 do referido art. 1110.º que “Salvo estipulação em contrário, o contrato celebrado por prazo certo renova-se automaticamente no seu termo e por períodos sucessivos de igual duração ou de cinco anos se esta for inferior [sem prejuízo do disposto no n.º 2 do artigo 1096.º, nos termos já mencionados em 1.].


Já o n.º 4 do art. 1110.º do C.C. determina que “Nos cinco primeiros anos após o início do contrato, independentemente do prazo estipulado, o senhorio não pode opor-se à renovação.”


Ou seja, encontramos aqui, novamente, e em termos gerais, três situações distintas:


a) Caso as partes convencionem que o contrato não renova automaticamente, o mesmo não será objeto de renovação automática;


b) Caso as partes nada convencionem, o contrato de arrendamento será objeto de renovação por períodos sucessivos de igual duração ao do contrato, ou de cinco anos se a duração for inferior;


c) Caso as partes convencionem que o contrato será objeto de renovação automática, independentemente do tempo de duração do contrato e da renovação convencionados, o senhorio apenas se poderá opor à renovação decorridos que sejam cinco anos de vigência do contrato de arrendamento.



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