Por vezes somos intervenientes em negócios jurídicos que, à primeira vista, estão dentro da legalidade e inexistem fundamentos para anular o negócio, mas que cujos negócios que precedem estão feridos de vícios que nos são alheios.
Para tanto,
Prevê o n.º 1 do art. 291.º do Código Civil que “ A declaração de nulidade ou a anulação do negócio jurídico que respeite a bens imóveis, ou a móveis sujeitos a registo, não prejudica os direitos adquiridos sobre os mesmos bens, a título oneroso, por terceiro de boa fé, se o registo da aquisição for anterior ao registo da acção de nulidade ou anulação ou ao registo do acordo entre as partes acerca da invalidade do negócio.”
Para efeitos do disposto no referido n.º 1, entende-se como “terceiro de boa fé” o adquirente que, no momento da aquisição, desconhecia, sem culpa, o vício do negócio (n.º 3).
Já para que este direito de terceiro seja tutelado(reconhecido) pelo referido preceito legal, é necessário que tenham decorridos três anos após a conclusão do negócio quando for proposta a ação com vista à declaração de nulidade / anulação (n.º 2).
*
A utilidade deste artigo 291.º prende-se essencialmente com o facto de, em regra, os vícios de um negócio jurídico – por ex., em virtude de (1) se tratar de um negócio simulado (situação esta em que se deverá considerar ainda o disposto no art. 243.º do C.C.), (2) por falta de autorização (por ex., no caso de venda de pais para filhos), (3) por vício de representação ou até (4) por preterição de formalidades/elementos essenciais – implicam que os subsequentes estejam igualmente feridos de vícios, quer de nulidade, quer de anulabilidade.
Estamos perante a consequência da retroatividade dessas figuras e eventual inaplicablidade no caso concreto.
Veja-se que, e termos gerais, determina o n.º 1 do art. 289.º do C.C., quanto aos efeitos da declaração da nulidade e da anulação, que “Tanto a declaração de nulidade como a anulação do negócio têm efeito retroactivo, devendo ser restituído tudo o que tiver sido prestado ou, se a restituição em espécie não for possível, o valor correspondente.”
Desta forma, esta figura corresponde a um desvio do princípio geral quanto aos efeitos previstos no transcrito n.º 1 do art. 289.º C.C..
*
O que se pretende tutelar aqui é essencialmente o “investimento de confiança”.
Assim, verificados que estejam os seguintes pressupostos, a saber:
1) um negócio nulo ou anulado;
2) que incida sobre bens imóveis ou móveis sujeitos a registo (terceiro titular de direito real);
3) um terceiro de boa fé;
4) uma aquisição a título oneroso, registada;
5) terem decorridos 3 anos sobre a celebração do negócio em causa;
Os terceiros estarão protegidos, não o negócio em que intervieram afetado.
*
A questão da "boa fé sem culpa" deverá ser aferida de acordo com os critérios de diligência do bonus paterfamilias, em conformidade com o disposto no n.º 2 do art. 487.º do C.C. (“A culpa é apreciada, na falta de outro critério legal, pela diligência de um bom pai de família, em face das circunstâncias de cada caso”).
Trata-se aqui de uma situação distinta da “dupla venda pelo mesmo vendedor”, em que não existe um terceiro na “cadeia negocial”.
Ou seja, aplica-se a situações em que a subsistência do negócio do segundo para um terceiro está dependente da validade do negócio do primeiro para um segundo (i.e., precedente).
Pelo que se distingue da situação prevista no n.º 4 do art. 5.º e n.º 2 do art. 17.º, ambos do Código do Registo Predial, de acordo com os quais “Terceiros, para efeitos de registo, são aqueles que tenham adquirido de um autor comum direitos incompatíveis entre si”, e “A declaração de nulidade do registo não prejudica os direitos adquiridos a título oneroso por terceiro de boa fé, se o registo dos correspondentes factos for anterior ao registo da ação de nulidade” (sendo que, para efeitos do disposto no art. 291.º do C.C., o negócio deverá constar do respetivo registo).
*
No caso de o “terceiro” ser proprietário do bem imóvel ou móvel sujeito a registo através de negócio gratuito (por ex., doação), estaremos perante uma situação que não é tutelada pelo mencionado art. 291.º do C.C., por falta de um dos pressupostos (i.e., negócio oneroso).
Nesse caso, relevamos o facto de, nos termos do disposto no n.º 2 do art. 289.º do C.C., “Tendo alguma das partes alienado gratuitamente coisa que devesse restituir, e não podendo tornar-se efectiva contra o alienante a restituição do valor dela, fica o adquirente obrigado em lugar daquele, mas só na medida do seu enriquecimento”.