Analisa, além do mais, o direito a suceder na posição de arrendatário em contrato celebrado antes da vigência do R.A.U., bem como as consequências de pagamento de renda pelo período subsequente à caducidade do respetivo contrato de arrendamento.
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Determina o art. 1079.º do Código Civil (doravante designado por C.C.) que “O arrendamento urbano cessa por acordo das partes, resolução, caducidade, denúncia ou outras causas previstas na lei”.
No que diz respeito à caducidade, prevê a al. d) do art. 1051.º do C.C. que “O contrato de locação caduca: (…) d) Por morte do locatário (…)”
Já de acordo com o art. 57.º do NRAU, e estando em causa um contrato celebrado antes da vigência do RAU (Decreto-Lei n.º 321-B/90, de 15 de Outubro) em relação à transmissão por morte no arrendamento para habitação aplica-se, por força do disposto no n.º 2 do art. 26.º, aplicável ex vi arts. 27.º e 28.º, todos da Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro (NRAU), o art. 57.º do NRAU.
De acordo com o referido art. 57.º do NRAU, sob epígrafe “Transmissão por morte no arrendamento para habitação”:
1 - O arrendamento para habitação não caduca por morte do primitivo arrendatário quando lhe sobreviva:
a) Cônjuge com residência no locado;
b) Pessoa que com ele vivesse em união de facto, com residência no locado;
c) Ascendente que com ele convivesse há mais de um ano;
d) Filho ou enteado com menos de 1 ano de idade ou que com ele convivesse há mais de um ano e seja menor de idade ou, tendo idade inferior a 26 anos, frequente o 11.º ou 12.º ano de escolaridade ou estabelecimento de ensino médio ou superior;
e) Filho ou enteado maior de idade, que com ele convivesse há mais de um ano, portador de deficiência com grau comprovado de incapacidade superior a 60%.
2 - Nos casos do número anterior, a posição do arrendatário transmite-se, pela ordem das respectivas alíneas, às pessoas nele referidas, preferindo, em igualdade de condições, sucessivamente, o ascendente, filho ou enteado mais velho.
3 - Quando ao arrendatário sobreviva mais de um ascendente, há transmissão por morte entre eles.
4 - A transmissão a favor dos filhos ou enteados do primitivo arrendatário, nos termos dos números anteriores, verifica-se ainda por morte daquele a quem tenha sido transmitido o direito ao arrendamento nos termos das alíneas a), b) e c) do n.º 1 ou nos termos do número anterior.”
Sendo que, de acordo com o disposto no art. 1053.º do C.C., “Em qualquer dos casos de caducidade previstos nas alíneas b) e seguintes do artigo 1051.º, a restituição do prédio, tratando-se de arrendamento, só pode ser exigida passados seis meses sobre a verificação do facto que determina a caducidade”.
Por outro lado, prevê o n.º 2 do art. 1069.º do Código Civil que “Na falta de redução a escrito do contrato de arrendamento que não seja imputável ao arrendatário, este pode provar a existência de título por qualquer forma admitida em direito, demonstrando a utilização do locado pelo arrendatário sem oposição do senhorio e o pagamento mensal da respetiva renda por um período de seis meses”.
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Ora,
No caso em apreço, está em causa um contrato de arrendamento celebrado em 01/03/1974, sendo que, durante a sua vigência, faleceu o primitivo arrendatário e, posteriormente, a sua cônjuge, ficando a residir no imóvel o filho de ambos, ao longo de cerca de 20 meses após o falecimento da cônjuge do primitivo arrendatário, até ter sido interpelado para desocupar o locado, em virtude de ter ocorrido a caducidade do contrato de arrendamento, período no qual o filho/ocupante continuou a pagar €50,00 a título de suposta renda.
Em relação à transmissão do contrato de arrendamento na situação supra descrita, decidiu o Tribunal que, no caso em apreço, “o regime legal do arrendamento para habitação não confere ao filho maior, de idade igual ou superior a 26 anos e inferior a 65 anos, sem deficiência com grau comprovado de incapacidade igual ou superior a 60 /prc ou com idade igual ou superior a 65 ano e sem RABC do agregado inferior a 5 RMNA, que vivendo no arrendado com o progenitor primitivo arrendatário e com a progenitora por morte deste, aí continuando a viver depois da morte desta, o direito a suceder na posição de arrendatário, extinguindo-se o contrato de arrendamento à morte da progenitora, por caducidade, nos termos do disposto nos art.º 1051.º, al. c), e 1079.º, do C. Civil e no corpo do n.º 1, do art.º 57, do NRAU, este a contrario”, de maneira a que decidiu pela inexistência de qualquer fundamento para que ocorresse a transmissão da posição de arrendatário ao filho do primitivo arrendatário/Réu.
Já em relação ao facto de ter ocorrido o pagamento da quantia de €50,00 a título de suposta renda, ao longo de cerca de 20 meses, entendeu o Tribunal da Relação que
“nenhum dos factos que integram a matéria de facto pertinente para decisão da causa nos permite sustentar que o apelante e os apelados tenham querido e se tenham proposto celebrar um novo contrato de arrendamento, o que sempre seria admissível nos termos do n.º 2, do art.º 1069.º, do C. Civil.
E admitindo o art.º 217.º do C. Civil a declaração negocial tácita também se não encontram reunidos os pressupostos estabelecidos no n.º 1 - se deduz de factos que, com toda a probabilidade, a revelam - para a relevância jurídica de tal forma de declaração negocial.”
Pelo que, inexistindo quaisquer outos factos para além do pagamento da “renda” n montante de €50,00, entendu o Tribunal da Relação que “inexistem nos autos factos que permitam sustentar a celebração de um novo contrato de arrendamento”.
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Sumário:
“Atento o disposto no art.º 57.º do NRAU relativo à transmissão por morte, o regime legal do arrendamento para habitação não confere ao filho maior, de idade igual ou superior a 26 anos e inferior a 65 anos, sem deficiência com grau comprovado de incapacidade igual ou superior a 60 /prc ou com idade igual ou superior a 65 anos e sem RABC do agregado inferior a 5 RMNA, que vivendo no arrendado com o progenitor primitivo arrendatário e com a progenitora por morte deste, aí continuando a viver depois da morte desta, o direito a suceder na posição de arrendatário, extinguindo-se o contrato de arrendamento à morte da progenitora, por caducidade, nos termos do disposto nos art.º 1051.º, al. c), e 1079.º, do C. Civil e no corpo do n.º 1, do art.º 57, do NRAU, este a contrario.”
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