Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, proferido no âmbito do processo 17619/22.1T8LSB.L1.S1, datado de 28-04-2026

Analisa a eficácia da comunicação de oposição à renovação de contrato de arrendamento para fins não habitacionais, quando a carta registada enviada para o efeito foi depositada num ponto de entrega dos CTT e levantada pelo inquilino dentro do prazo regulamentar.

No âmbito do arrendamento para fins não habitacionais, determina o n.º 1 do art. 1097.º do C.C. que o senhorio pode impedir a renovação automática do contrato mediante comunicação ao arrendatário com a devida antecedência mínima, aplicável por força do art. 1110.º, n.º 1, do mesmo diploma.

Relativamente à forma das comunicações entre as partes em matéria de arrendamento, dispõe o art. 9.º, n.º 1, do NRAU (Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro) que "as comunicações legalmente exigíveis entre as partes relativas a cessação do contrato de arrendamento, atualização da renda e obras são realizadas mediante escrito assinado pelo declarante e remetido por carta registada com aviso de receção".

Por sua vez, o art. 10.º do NRAU, na redação da Lei n.º 43/2017, de 14 de junho, disciplina as vicissitudes dessas comunicações, nos seguintes termos, ao que aqui releva:

"1 - A comunicação prevista no n.º 1 do artigo anterior considera-se realizada ainda que:

a) A carta seja devolvida por o destinatário se ter recusado a recebê-la;

b) O aviso de receção tenha sido assinado por pessoa diferente do destinatário.

2 - O disposto no número anterior não se aplica às cartas que:

(…)

c) Sejam devolvidas por não terem sido levantadas no prazo previsto no regulamento dos serviços postais.

3 - Nas situações previstas no número anterior, o remetente deve enviar nova carta registada com aviso de receção, decorridos que sejam 30 a 60 dias sobre a data do envio da primeira carta.

4 - Se a nova carta voltar a ser devolvida, nos termos da alínea a) do n.º 1 e da alínea c) do n.º 2, considera-se a comunicação recebida no 10.º dia posterior ao do seu envio."

No caso em apreço, a Autora — senhoria — celebrou com a Ré um contrato de arrendamento para fins não habitacionais com início em 3 de maio de 2012, pelo prazo de 10 anos, prevendo-se a renovação automática por iguais e sucessivos períodos caso nenhuma das partes comunicasse a oposição à renovação com uma antecedência mínima de 90 dias.

Em 26 de janeiro de 2022, a Autora enviou carta registada com aviso de receção a comunicar a oposição à renovação do contrato. No dia seguinte, a entrega foi frustrada — a carta não foi entregue por o destinatário não ter atendido às 11h. Em 28 de janeiro de 2022, a correspondência ficou disponível para levantamento na Loja CTT Chiado, dispondo a Ré de seis dias úteis, a partir de 31 de janeiro, para proceder ao seu levantamento. A Ré levantou a carta em 4 de fevereiro de 2022, dentro do prazo regulamentar concedido pelos serviços postais.

A questão central consistia em determinar em que data se tornou eficaz a comunicação de oposição à renovação — se na data em que a carta ficou disponível para levantamento, se na data em que foi efetivamente levantada —, e se, consequentemente, a antecedência mínima de 90 dias havia sido respeitada.

A 1.ª instância julgou a ação improcedente, absolvendo os Réus. O Tribunal da Relação de Lisboa revogou aquela sentença, considerando que a não receção da carta em momento anterior era imputável a comportamento culposo da Ré, ao abrigo do art. 224.º, n.º 2, do C.C., e declarou cessado o contrato de arrendamento.

Porém, em sede de recurso de revista, o Supremo Tribunal de Justiça restabeleceu a decisão da 1.ª instância, com os seguintes fundamentos:

A declaração de oposição à renovação do contrato de arrendamento tem natureza receptícia, como resulta do art. 1097.º, n.º 1, do C.C.

No entanto, no âmbito do arrendamento urbano a eficácia dessa declaração não é regulada pelo regime geral do art. 224.º, n.º 1, do C.C., mas sim pelo regime especial e imperativo dos arts. 9.º e 10.º do NRAU, que sobre aquele prevalece.

Como esclareceu o referido aresto, "as questões de natureza processual e procedimental quanto a tais comunicações devem ser resolvidas a partir do teor dos artigos 9.º e 10.º do NRAU", sendo que este regime "foi determinado por razões de equilíbrio entre a proteção do arrendatário – pois aumenta as probabilidades de a oposição chegar efetivamente ao seu conhecimento –, e a simplificação do regime de efetivação da cessação do contrato".

Quando a carta não é entregue por o destinatário não ter atendido e fica depositada para levantamento no ponto de entrega dos CTT, e o arrendatário a levanta dentro do prazo regulamentar concedido pelos serviços postais, a comunicação não pode considerar-se efetuada em data anterior à do efetivo levantamento.

Com efeito, como afirmou o STJ, "o arrendatário que levanta a carta nos correios no período regulamentar não pode ficar mais onerado, do que aquele que não levanta a carta, designadamente, com uma presunção de culpa ou de conhecimento da comunicação que a lei afastou ao prever expressamente o modo e as condições de eficácia desta comunicação."

Por outro lado, o regime do art. 10.º do NRAU evidencia que o dever de acautelar, com a devida antecedência, a efetiva receção da declaração recai sobre o senhorio. Assim, a opção de enviar a comunicação em momento próximo do limite temporal contratualmente exigido prejudica a própria senhoria, não podendo as consequências dessa atuação ser imputadas ao arrendatário.

Em consequência, o STJ concluiu que a declaração de oposição à renovação apenas produziu efeitos em 4 de fevereiro de 2022 — data do efetivo levantamento —, com menos de 90 dias de antecedência relativamente ao termo do contrato (3 de maio de 2022), não se verificando os pressupostos de aplicação do art. 224.º, n.º 2, do C.C. e não tendo sido observado o prazo contratualmente estabelecido para obstar à renovação do contrato de arrendamento.

Sumário:

"I – A declaração do senhorio de oposição à renovação do contrato de arrendamento tem carácter receptício (art. 1097.º, n.º 1, do CC).

II – A eficácia da comunicação da declaração de oposição está sujeita ao regime especial previsto na Lei n.º 6/2006, de 27-02 (NRAU) que prevalece sobre a regra geral do n.º 1 do art. 224.º do CC.

III – No caso de a carta de oposição à renovação contratual ter sido depositada para recolha no ponto de entrega dos CTT e levantada pelo inquilino dentro do prazo regulamentar para o efeito, a comunicação considera-se efetuada no dia do levantamento, que é o que resulta da interpretação sistémica do art. 10.º, n.os 1, 2, al. c), 3 e 4, do NRAU."

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