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  • Foto do escritorTiago Oliveira Fernandes

Acórdão do S.T. Justiça, proferido no âmbito do processo 1303/20.3T8VRL.G1.S1, datado de 19-12-2023

Analisa a (ir)relevância da natureza mista de um prédio (em termos e para efeitos de legislação fiscal) para efeitos do direito de preferência de proprietários confinantes.

 

*

 

Conforme devidamente exposto em texto publicado e acessível através do link https://www.tofadvogados.com/post/o-direito-de-preferência

“O direito de preferência consiste essencialmente no direito de certas pessoas terem prioridade na celebração de um negócio.

Não gera uma obrigação de celebrar um negócio, mas de lhes possibilitar o exercício do direito de celebrar um negócio nas condições em que um negócio iria ser celebrado com um terceiro.

Havendo violação, poderá o pretenso preferente exigir uma indemnização a anulação o negócio celebrado, com vista a adotar a posição de adquirente nas mesmas condições.”

 

Ora,

 

No caso em apreço, foi dado como provado que, quanto aos terrenos em causa, e além do mais, que

 

1. Por escritura de compra e venda, 1.ºs Réus venderam aos 2.ºs Réus um prédio rústico composto por mato, vinha da região demarcada (…) e cultura arvense de sequeiro, inscrito com a área de 16 187 m2, mas com a área real de 16 433 m2, (…)

2. Já os Autores são donos e legítimos proprietários do prédio rústico sito no Lugar ..., composto por vinha da região demarcada ..., inscrito com a área de 1 937 m2, mas com a área real de 1 920 m2, (…) que confina com o prédio dos 1.ºs Réus id. em supra 1.

3. Os 2.ºs Réus são donos e legítimos proprietários, há mais de 20 anos, de um prédio misto (…) inscrito com a área de 4 749 m2, a confrontar, além do mais, com 1.º Réu;

4. A designação de prédio misto do prédio dos segundos réus, apenas se verifica a nível do registo predial, pois na matriz estão em causa um prédio urbano e um prédio rústico.

5. Da área total do prédio dos 2.ºs Réus, 3 350 m2 correspondem a área de cariz rústico (vinha da região demarcada ...) e 1 145 m2 correspondem a área de cariz urbano, com a casa de habitação dos réus, jardim e campo de futebol.

 

Como consabido, e já devidamente explanado no acima referido texto,

 

Prevê o n.º 1 do art. 1380.º que “Os proprietários de terrenos confinantes, de área inferior à unidade de cultura, gozam reciprocamente do direito de preferência nos casos de venda, dação em cumprimento ou aforamento de qualquer dos prédios a quem não seja proprietário confinante”


Sendo tal artigo complementado pelo art. 1381.º, que prevê que não  existe o direito de preferência

“a) Quando algum dos terrenos constitua parte componente de um prédio urbano ou se destine a algum fim que não seja a cultura;

b) Quando a alienação abranja um conjunto de prédios que, embora dispersos, formem uma exploração agrícola de tipo familiar”

 

Conforme consta do referido aresto, este regime visa “propiciar o emparcelamento de terrenos com área inferior à unidade de cultura, com vista a alcançar-se uma exploração agrícola tecnicamente rentável e evitar-se, assim, a proliferação do minifúndio, considerado incompatível com um aproveitamento fundiário eficiente”.


Assim, este direito de preferência, conforme resulta da redação do n.º 1 do art.º 1380.º, pressupõe o preenchimento dos seguintes requisitos:

“a) que tenha sido vendido ou dado em cumprimento um prédio com área inferior à unidade de cultura;

b) que o preferente seja dono de prédio confinante com o prédio alienado;

c) que o prédio do proprietário que se apresenta a preferir tenha área inferior à unidade de cultura;

d) que o adquirente do prédio não seja proprietário confinante”.

 

Assente a respetiva matéria de facto, revela-se de forma essencial no caso em apreço averiguar se o prédio dos adquirentes (1.ºs Réus) – prédio “misto” – é suscetível de conceder aos seus proprietários (1.ºs Réus) o direito de preferência e, desta forma, atenta a configuração factual assente, assegurar a validade do negócio celebrado.

 

Conforme decorre do teor do referido aresto, o Supremo Tribunal de Justiça tem sido por diversas vezes chamado a pronunciar-se sobre o tratamento dos denominados “prédios mistos”, em sede de preferência na transmissão de prédios rústicos.

 

Conclui-se da análise da sua posição que este conceito de “prédio misto” consiste numa definição fiscal, que assenta num 2critério de predominância da parte principal”, sendo que, se não for possível concluir pela parte dominante, o prédio será considerado, para efeitos fiscais, como um prédio misto.

 

Sendo que dispõem os n.ºs 1 e 2 do art. 5.º do C.I.M.I. que “Sempre que um prédio tenha partes rústicas e urbana é classificado, na íntegra, de acordo com a parte principal”, bem como que “Se nenhuma das partes puder ser classificada como principal, o prédio é havido como misto”.

 

A contrário, a lei civilista não reconhece esta categoria de prédio, nem tão-pouco releva a inscrição matricial (AT) ou tipo de descrição predial (CRP) para qualificar um prédio como rústico ou urbano, recorrendo outrossim ao disposto no art. 204.º do C.C..

 

 

Segundo o n.º 2 deste artigo, “Entende-se por prédio rústico uma parte delimitada do solo e as construções nele existentes que não tenham autonomia económica, e por prédio urbano qualquer edifício incorporado no solo, com os terrenos que lhe sirvam de logradouro”.

 

Assim, e parafraseando o referido aresto,

“Como critério de distinção entre prédio rústico e urbano tem avultado, na jurisprudência deste Supremo Tribunal, a orientação de que deve prevalecer uma avaliação casuística, tendo subjacente a destinação ou afetação económica do prédio.

Assim, de acordo com este critério, um prédio será rústico ou urbano conforme a habitação for fundamentalmente um meio de ligação à terra cultivada ou antes a terra constituir apenas um complemento da habitação e não um fim essencial da ocupação da habitação.

Um prédio com parte rústica e parte urbana, qualificado, no seu conjunto, como misto para efeitos fiscais, será qualificado, para efeitos civis, designadamente do disposto no n.º 1 do art.º 1380.º do Código Civil, como prédio rústico quando, essencialmente utilizado para cultura ou cultivo agrícola, a parte urbana estiver ao serviço da parte rústica desse prédio, não gozando de autonomia funcional.

E uma parcela de terreno, contígua a casa de habitação, será qualificada de prédio rústico ou logradouro de um prédio urbano, consoante não se destine ou seja destinada a proporcionar utilidade a este prédio.

Será logradouro, se se apresentar como um espaço complementar e serventuário de um edifício com o qual constitui uma unidade predial, ou seja, como o terreno contíguo a prédio urbano que é ou pode ser fruído por quem se utilize daquele, constituindo um e outro uma unidade.”

 

No caso concreto, foi dado como provado que o prédio confinante, titulado pelos RR. adquirentes, é um prédio misto, bem como que que mais de 70% da área do prédio dos 2.ºs Réus é utilizada em exploração agrícola, exploração agrícola essa que caracteriza a região onde se insere, a região demarcada X, sendo, como tal, legítimo concluir que a plantação e exploração da vinha, nesse prédio, constitui um aspeto essencial da afetação económica do prédio, suscetível de fundamentar a sua caracterização, para o efeito da atuação da preferência regulada nos artigos 1380.º e 1381.º do Código Civil, como prédio rústico.

 

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Sumário:

I. Quem se arroga o direito de preferência na aquisição de prédio rústico deve, nos termos do n.º 1 do art.º 1380.º do Código Civil, alegar e demonstrar, além do mais, que o adquirente do prédio não é proprietário confinante.

II. O adquirente não é proprietário confinante, para os efeitos previstos no n.º 1 do art.º 1380.º do Código Civil, se o seu prédio for um prédio urbano.

III. A lei civil não conhece a categoria de prédio misto: para o efeito de aplicação do regime previsto nos artigos 1380.º e 1381.º do Código Civil, há que classificar o prédio como rústico ou urbano.

IV. Como critério de distinção entre prédio rústico e urbano tem avultado, na jurisprudência deste Supremo Tribunal, a orientação de que deve prevalecer uma avaliação casuística, tendo subjacente a destinação ou afetação económica do prédio.

V. Se se provar que o prédio dos adquirentes, confinante do prédio adquirido, é um prédio misto sito na região demarcada ..., em que mais de 70% da respetiva área é dedicada à exploração de vinha, e a parte restante é ocupada com a casa de habitação dos RR. adquirentes, jardim e campo de futebol, é legítimo concluir que a plantação e exploração da vinha, nesse prédio, constitui um aspeto essencial da afetação económica do prédio, suscetível de fundamentar a sua caracterização, para o efeito da atuação da preferência regulada nos artigos 1380.º e 1381.º do Código Civil, como prédio rústico.




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